Συμβουλές για την πώληση κατοικίας (σε περίοδο κρίσης)

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Οι καθοριστικοί παράγοντες για την πώληση μιας κατοικίας είναι 3: η σωστή εκτίμηση της άξιας του ακινήτου, η περιποίηση του πριν την πώληση και η επιλογή του κατάλληλου κτηματομεσίτη που θα την αναλάβει.

Εκτίμηση.

Αν και αυτή είναι μια δουλειά του κτηματομεσίτη, καλό είναι να έχετε και εσείς στο μυαλό σας μια προσέγγιση της τιμής πώλησης του. Αυτό απαιτεί να διαθέσετε αρκετό από τον πολύτιμο χρόνο σας, διότι η απλή ανάγνωση των αγγελιών είτε στον τύπο είτε στα πωλητήρια του δρόμου, από τη μια δεν σας δίνει την εικόνα και την κατάσταση του αντιστοίχου προς πώληση ακινήτου, από την άλλη οι αναγραφόμενες σ αυτά τιμές δεν σημαίνει ότι είναι και οι εμπορικές άξιες τους. Τα περισσότερα ακίνητα που πρωτοβγαίνουν για πώληση στην αγορά είναι σαφώς υπερτιμημένα, ειδικά αυτά που πωλούνταν χωρίς τη μεσολάβηση μεσίτη.

Οι Οι τρείς σημαντικότεροι παράγοντες για τον υπολογισμό της άξιας ακινήτου –πέρα από την επιφάνεια του- είναι: Α η ηλικία του Β η θέση του (περιοχή - ανοιχτωσία - θέα) και Γ η κατάσταση του.

Ιδιαίτερα σημαντικοί παράγοντες επίσης είναι:

- Ο όροφος (για διαμερίσματα)
- Η κλίση και η διαμόρφωση του οικόπεδου εάν είναι μονοκατοικία ή μαιζονεττα
- Η δυνατότητα στάθμευσης αυτοκινήτου/ων
- Οι παρελκόμενοι χώροι του (πχ αποθήκη στο υπόγειο ή δικαίωμα χρήσης της πυλωτής)
- Τα εξτρά που παρέχει (πχ πολύ καλή κουζίνα, τζάκι, a/c)
- Η διαρρύθμιση του
- Ο προσανατολισμός του
- Ο αντικειμενική αξία του
- Η νομιμότητα όλων των χώρων του

Θα πρέπει να πάρετε όλα τα παραπάνω υπ όψη όταν θα βρεθείτε σε θέση να συγκρίνετε την τιμή πώλησης άλλου ακινήτου της ίδιας περιοχής με το δικό σας. Είναι μεγάλο λάθος η πρακτική πολλών ιδιοκτήτων να δοκιμάζουν πρώτα την πιθανότητα πώλησης σε πολύ υψηλότερη τιμή με την λογική του «βλέπουμε αν μπορούμε να πάρουμε κάτι παραπάνω και αν όχι μετά ρίχνουμε την τιμή». Η υπερέκθεση ενός ακινήτου σε διαδικασίες πώλησης μπορεί να δώσει την εντύπωση ότι το ακίνητο είναι προβληματικό ή -το λιγότερο- πολύ υπερτιμημένο. Εννοείται ότι μια μικρή αύξηση της τιμής για να γίνει διαπραγμάτευση είναι επιθυμητή ιδιαίτερα στους δύσκολους αυτούς καιρούς που τα πάντα είναι «υπό διαπραγμάτευση άμα τη εμφανίση μετρητών»….

Περιποίηση

- Βάψτε το σπίτι σας. Ένα φρεσκοβαμμένο σπίτι δίνει μια ριζικά καλύτερη εντύπωση από ένα αντίστοιχο άβαφο και ειδικά στην περίπτωση που είναι άδειο το βάψιμο είναι απαραίτητο. Επιλέξτε ουδέτερα ανοιχτά χρώματα ή και λευκό.

- Καθαρίστε το. Ιδιαίτερα την κουζίνα και το μπάνιο.

- Επιδιορθώστε το. Αν υπάρχουν σπασμένα πρεβάζια ή υδραυλικά, βγαλμένα πλακάκια ή ηλεκτρολογικά, ραγισμένα παράθυρα και παντζούρια πρέπει να επιδιορθωθούν.

- Ελέγξτε προσεκτικά (πριν το βάψιμο) το ακίνητό σας για πιθανές υγρασίες και επιδιορθώστε αυτές και τα αποτελέσματα τους.

- Ελέγξτε τον φωτισμό. Πολλοί αγοραστές επισκέπτονται τις κατοικίες που σκοπεύουν να αγοράσουν κατά τις απογευματινές και βραδινές ώρες μετά την εργασία τους όταν ο φυσικός φωτισμός είναι περιορισμένος.

- αν η κατοικία διαθέτει κήπο, σιγουρευτείτε ότι είναι τακτοποιημένος και καθαρός γιατί η πρώτη εντύπωση σε έναν εν δυνάμει αγοραστή είναι σημαντική.

Δεν χρειάζεται να ξοδέψετε πολλά χρήματα. Ούτε να κάνετε δαπανηρές ανακαινίσεις, πλην των περιπτώσεων των ολότελα κατεστραμμένων κατοικιών, όπου η ολική ανακαίνιση είναι απαραίτητη, και είναι και η μοναδική περίπτωση που θα εισπράξετε από την πώληση περισσότερα χρήματα συνυπολογίζοντας και το κόστος ανακαίνισης.

Επιλογή μεσίτη

Επιλέξτε τον μεσίτη με βάση την γνώση του για την αγορά ακινήτων της περιοχής σας, τη συνέπεια του (και χρονική και λεκτική) και το πλάνο του για την προώθηση του ακινήτου σας. Το πλάνο αυτό πρέπει οπωσδήποτε να το ζητάτε γιατί η απλή αναγγελία της πώλησης του στον καθημερινό τύπο δεν αρκεί και αυτήν την προώθηση θα μπορούσατε να την κάνετε και εσείς μόνοι σας. Οι σύγχρονοι τρόποι προώθησης περιλαμβάνουν οπωσδήποτε το διαδίκτυο και μάλιστα με πληρωμένη καταχώρηση σε εξειδικευμένους ιστότοπους (sites), αφισοκόλληση της περιοχής του ακινήτου, πανό, news letter σε πιθανούς ενδιαφερόμενους, συνεργασία των μεσιτών, ακόμη και “open house” για ξεχωριστά ακίνητα και μονοκατοικίες. Στην εποχή της εικόνας και της πληροφορίας, η σωστή φωτογράφισή του, είναι κάτι παραπάνω από απαραίτητη.

Μην αναθέτετε το ακίνητο σας σε πολλούς μεσίτες। Το πελατολόγιο είναι το ίδιο είτε οι μεσίτες είναι πολλοί είτε είναι λίγοι. Ο ένας ή στη χειρότερη περίπτωση οι δυο μεσίτες, θα του δώσουν περισσότερη προσοχή απ ότι αν αναθέσετε την πώληση του σε περισσότερους.

Σημαντική αλλαγή λογω κρίσης

Πριν από την εκδήλωση της κρίσης που βιώνουμε, συνηθίζαμε εμείς οι επαγγελματίες του κλάδου να συμβουλεύουμε τους ιδιοκτήτες/πωλητές ακινήτων, να μην είναι βιαστικοί στην πώληση, γιατί ο χρόνος είναι με το μέρος τους και όσο περισσότερο χρόνο έχουν «τόσο καλύτερη τιμή θα πιάσουν». Αυτό πλέον έχει αλλάξει δραματικά και καλύτερα είναι το ακίνητο να πωλείται σχετικά γρήγορα –αλλά όχι βιαστικά- και επομένως να μην «κουράζετε» μέσα σε μια νευρική αγορά που έτσι κι αλλιώς ούτε πρόκειται να ανακάμψει γρήγορα, ούτε οι τιμές πρόκειται να πάρουν την ανιούσα τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα.

Τέλος να έχετε όλα τα απαραίτητα έγγραφα του ακίνητου έτοιμα, να μην κρύβετε τίποτα από ην κατάσταση του ακίνητου (πραγματική και νομική), να είστε ξεκάθαροι γιατί το τι αφήνετε στο σπίτι από τα έξτρα του (πχ εντοιχισμένες συσκευές, a/c, κλπ), και

ΣΕ ΚΑΛΗ ΜΕΡΙΑ………