Ανακαίνιση Διαμερίσματος (τι πρέπει να προσέξουμε)


Στην εποχή μας αποτελεί πολύ καλή κίνηση η ανακαίνιση του διαμερίσματος μας και για την περίπτωση που μένουμε εμείς σε αυτό αλλά και στην περίπτωση που θα χρησιμοποιήσουμε το διαμέρισμα ως επένδυση (πώληση ή ενοικίαση) γιατί έτσι αυξάνουμε κατακόρυφα την αξία του, με κάποιες συγκεκριμένες αλλαγές και διαμορφώσεις ।

Ο βασικός κανόνας είναι ότι δεν υπάρχει κάτι που δεν γίνεται στα πλαίσια του νόμιμου, του τεχνικά άρτιου και του ασφαλούς. Το κόστος της ανακαίνισης όπως είναι επόμενο είναι ένα απόλυτα ελαστικό μέγεθος που εξαρτάται από την έκταση και την ποιότητα των αλλαγών που θέλουμε να κάνουμε.
Ένα μέσο κόστος που θα πρέπει να υπολογίζετε, είναι τα 150 – 250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Βασικές εργασίες για ένα σημαντικό φρεσκάρισμα του διαμερίσματος είναι :
- τρίψιμο των δαπέδων (ξύλινα ή μαρμάρινα),
- αντικατάσταση της παλιάς κουζίνας με νέα,
- αντικατάσταση των παλιών εξωτερικών κουφωμάτων,
- πλήρης ανακατασκευή του wc με αλλαγή των ειδών υγιεινής απαραίτητα , νέα πλακάκια δαπέδου και τοίχου,
- ηλεκτρολογικός πίνακας νέος,
- νέα πόρτα ασφαλείας,
- χρωματισμός του διαμερίσματος εσωτερικά και εξωτερικά.

Παράλληλα με τις παραπάνω εργασίες ανάλογα και με την κατάσταση του διαμερίσματος προστίθενται και νέες απαραίτητες για λόγους εργονομίας ή και διακοσμητικούς, όπως η αντικατάσταση των εσωτερικών κουφωμάτων, νέες ντουλάπες κ.α.
Εκείνο που καταρχήν θα πρέπει να προσεχθεί πριν την οποιαδήποτε έναρξη εργασιών είναι η νομιμότητα των εργασιών που σημαίνει δήλωση σε Πολεοδομία και ΙΚΑ.
Στην Πολεοδομία υπάρχει η δυνατότητα να μην δηλωθεί εάν και εφόσον αφορά εργασίες που δεν χρειάζονται άδεια και ορίζονται από την απόφ 5219/04.
Στην περίπτωση που περιλαμβάνεται γκρέμισμα οποιουδήποτε τοίχου χρειάζεται άδεια από την πολεοδομία . Για την αίτηση χρειάζεται αντίγραφο σχεδίων από πολεοδομία (κάτοψη και ξυλότυπος) και τεχνική έκθεση από τον μηχανικό του έργου.
Η παρουσία μηχανικού στο έργο σας ,σας διασφαλίζει από τυχόν παρεκκλίσεις στα συμφωνημένα ποσά , στους χρόνους αλλά και στο να πάρετε την ποιότητα και τον σχεδιασμό για τον οποίο πληρώσατε.
Ένα άλλο σημείο στο οποίο πρέπει να δώσετε μεγάλη προσοχή και αφορά στην αρχική σας απόφαση με ποιο γραφείο να συνεργαστείτε για την υλοποίηση της ανακαίνισης σας είναι οι λεγόμενοι ''πονηροί'' και ''αφανείς'' όροι στην μεταξύ σας συμφωνία. Θα πρέπει η τελική σας συμφωνία να περιγράφει με λεπτομέρεια τα τμήματα της κατασκευής. Προσοχή σε φυλλάδια που δίνουν τιμές “κοστούμι” γενικά που μόνο σκοπό έχουν τον γρήγορο εντυπωσιασμό και την προσέλκυση του πελάτη. Ο φτηνότερος είναι δεν είναι πάντα ο καλύτερος.
Προσοχή αν η τιμή περιλαμβάνει Φ.Π.Α.
Προσοχή αν η τιμή είναι τελική ή αν αφήνει παράθυρο για επιπλέον κοστολόγηση.
Προσοχή στις εγγυήσεις που σας δίνονται για τα υλικά και τις εργασίες.

Πάντοτε να θυμάστε ότι επιμέρους τιμές από “μάστορες” είναι μερικές φορές καλύτερες από τις τιμές που θα πάρετε από την όποια εταιρία κατασκευών. Σε αυτήν την περίπτωση όμως πάντα θα έχετε και την “εγγύηση” και το “λόγο” του “μάστορα”

Δημητριάδης Μ. Νίκος
Πολ. Μηχανικός Ε/Υ Τ.Ε – Ε.Δ.Ε
Ανακαινίσεις HPM

Αξία Ακινήτων και ΜΕΤΡΟ Θεσσαλονίκης (metro και real estate)


του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Το ΜΕΤΡΟ της Θεσσαλονίκης έχει βρεί το "δρόμο" του και παρά τις όποιες καθυστερήσεις, απ΄οτι όλα δείχνουν, θα μεταφέρει επιβάτες στην κύρια γραμμή ΣΙΔΗΡΟΔΡΟΜΙΚΟΣ ΣΤΑΘΜΟΣ - ΝΕΑ ΕΛΒΕΤΙΑ σε 4 χρόνια από τώρα ήτοι μέσα στο 2014.
Θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων από τις περιοχές που θα περάσει? Ασφαλώς ναι, είτε πρόκειται για την αξία πώλησης τους, είτε για τις τιμές ενοικίου. Αυτό συνέβη σ΄όλες τις μεγάλες πόλεις και σχετικά πρόσφατα στην Αθήνα, και μάλιστα η επιρροή αυτή έχει πάντα θετικό πρόσημο.
Τί εννούμε με "το μετρό θα περάσει από την περιοχή"? Οποιαδήποτε απόσταση έως και 10 λεπτά περπάτημα από την κοντινότερη στάση μετρό ή αλλιώς έως 500μ, καί θα ήταν ποιό σωστό να χωρίσουμε την απόσταση αυτή σε 2 ζώνες, την πρώτη 0-250μ και την δεύτερη 250-500μ, γιατί αυτονόητα η 1η ζώνη θα επηρεαστεί περισσότερο από τη 2η.

Από πού θα περάσει το μετρό? Ήδη έχουμε εικόνα των τοποθεσιών των περισσότερων στάσεων της κύριας γραμμής. Οι σταθμοί είναι

  • Σιδηροδρομικός σταθμός
  • Πλατεία Δημοκρατίας (Βαρδάρη)
  • Βενιζέλου (στην Εγνατία)
  • Αγίας Σοφίας (στην Εγνατία)
  • Συντριβάνι (Εγνατία με Εθνικής Αμύνης)
  • Πανεπιστήμιο (Νέα Εγνατία στο ύψος Πολυτεχνείου)
  • Παπάφη (στο Παπάφειο Ορφανοτροφείο)
  • Ευκλείδη (Κωνσταντινουπόλεως)
  • Φλέμινγκ (Δελφών με Καλλιδοπούλου)
  • Ανάληψη (Δελφών με Π.Συνδίκα)
  • Πατρικίου (μεγάλο πάρκο Κρήτης, κόμβος για γραμμή Καλαμαριάς)
  • Βούλγαρη (Παπαδάκη)
  • Νέα Ελβέτία (άλσος)

Παράλληλα θα κατασκευαστούν δύο επεκτάσεις

1)από πλατεία Δημοκρατίας σε Ν.Ευκαρπία με 4 ενδιάμεσους σταθμούς α)Νεάπολη -β)Π।Μελά- γ))Σταυρούπολη -δ)Πολίχνη και

2)γραμμή Καλαμαριάς με σταθμούς α)Νομαρχία (Βούλγαρη με Β.Όλγας) β) Καλαμαριά (Πόντου με Μεταμορφώσεως) γ)Αρετσού (Πόντου με Καυκάσου) δ)Νέα Κρήνη (Πόντου με Βρυούλων) ε) Μίκρα (στις αθλητικές εγκαταστάσεις) με προοπτική υπέργειας επέκτασης μέχρι το Αεροδρόμιο.

Πόσο θα επηρεάσει το μετρό την αξία των διαμερίσματων? Αρκετά χρόνια πριν την λειτουργία του, βλέπουμε σε αγγελίες πωλήσεων διαμερισμάτων "κοντά σε μελλοντική στάση μετρό". Η παρατήρηση της αλλαγής των τιμών σε διαμερίσματα που ήταν κοντά στους άξονες του μετρό στην Αθήνα, έδειξε ότι εκτός από την εγγύτητα στους σταθμούς -που ήταν εξ άλλου αναμενόμενη- σημαντικό ρόλο έπαιξε και το μέγεθος των διαμερίσματων, και συγκεκριμμένα περισσότερο (ποσοστιαία) ανέβηκαν οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων (στούντιο, γκαρσονιέρες, μικρά δυάρια) και λιγότερο των μεγάλων διαμερισμάτων. Μπορούμε να αναφέρουμε οτι οι τιμές τόσο της πώλησης όσο και των μισθωμάτων ανέβηκαν από 5% έως 20% και το ποσοστό είναι αντιστρόφως ανάλογο από την απόσταση των σταθμών αλλά και από τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων. Ετσι έχουμε έως και 20% αυξήσεις στα μικρά διαμερίσματα που απέχουν έως 250μ από τους σταθμούς η οποία μειώνεται και μπορεί να είναι μόνο 5 % για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα πού απέχουν 250-500μ από τους σταθμούς. Κάτι ανάλογο περιμένουμε καί στη Θεσσαλονίκη με την αγορά να έχει ήδη προεξωφλήσει ένα μικρό μέρος της αύξησης κυρίως στα μικρά διαμερίσματα στις τιμές πώλησης.

Θα επηρέασει το μετρό και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων? Είναι σίγουρο αν και οι αυξήσεις θα είναι μικρότερες των διαμερισμάτων, με εξαίρεση τα μικρά ή και μεσαία καταστήματα που θα είναι δίπλα από τις εξόδους του μετρό και που θα είναι κατάλληλα για επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος (πρόχειρο φαγητό, καφέ) αλλά και τεχνολογίας (κινητά, gadgets κλπ).

Σημαντική υποσημείωση: με τον όρο "αυξήσεις τιμών" λόγω του μετρό, εννούμε διαφορές τιμών με αντίστοιχα ακίνητα αντίστοιχων περιοχών απ΄όπου δεν θα διέρθει το μετρό και όχι αναγκαστικά πραγματικές αυξήσεις. Αν δηλαδή η αγορά ακινήτων ακολουθήσει πτωτική πορεία, το ίδιο θα γίνει και με τα πλησίον του μετρό ακίνητα, τα οποία όμως θα μπορούν να συμψηφίζουν και την οποιαδήποτε λόγω θέσης αύξηση

ΜΗΠΩΣ ΕΙΝΑΙ ΤΩΡΑ ΤΟ ΣΩΣΤΟ ΤΑϊΜΙΝΓΚ ΓΙΑ ΑΓΟΡΕΣ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟ ΜΕΤΡΟ?

Κώστας Μπρέζας