ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ (σε περίοδο κρίσης)
του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com
Προετοιμασία…
- Σκεφτείτε ώριμα και σοβαρά ποιο είναι το είδος της κατοικίας που θέλετε να αγοράσετε (μονοκατοικία, διαμέρισμα, μεζονέτα κλπ) και κυρίως πόσους χώρους θα θέλατε αυτό να έχει. - Κάντε μια πρώτη έρευνα εάν τα οικονομικά σας αντέχουν τα θέλω σας
- Βάλτε τα οικονομικά σας σε τάξη, συγκεντρώνοντας το κεφάλαιο που θέλετε να επενδύσετε και αν σκοπεύετε να πάρετε δάνειο επισκεφτείτε περισσότερες από μια Τράπεζες, εξετάζοντας όχι μόνο τους όρους δανεισμού αλλά και το ύψος του δανείου που μπορείτε να αντλήσετε. Οι Τράπεζες πλέον δύσκολα χρηματοδοτούν το 100% της αξίας ακινήτου
- Αξιολογείστε τις προτεραιότητες σας σχετικά με το ακίνητο που επιθυμείτε σε σημαντικές και δευτερεύουσες. Σημαντικές μπορεί να είναι ο αριθμός των υπνοδωματίων, η θέση του, η δυνατότητα παρκινγκ κα, ενώ δευτερεύουσες ο όροφος (σε διαμερίσματα) εάν θα έχει και δεύτερο μπάνιο κλπ. Ιδιαίτερα σημαντικός παράγοντας στην τιμή είναι η ηλικία του ακίνητου
- Στο δίλλημα «να αγοράσω τώρα ή να περιμένω περαιτέρω μείωση τιμών εν μέσω κρίσης?» η απάντηση είναι απλή। Τώρα αλλά σε τιμή που έχει ήδη απορροφήσει μια τυχόν βραχυπρόθεσμη μείωση τιμών। Να είστε βέβαιοι ότι υπάρχουν στην αγορά ακίνητα που πωλούνται σε χαμηλότερη έως και 10% τιμή από τον μέσο όρο της αγοράς, είτε γιατί οι ιδιοκτήτες τους είναι σε κατάσταση ανάγκης είτε γιατί θέλουν να επανατοποθετηθούν σε κάποια αγοραστική ευκαιρία.
Επισκεπτόμαστε….
- μη κάνετε το λάθος να περιορίζεστε γεωγραφικά σε λίγα οικοδομικά τετράγωνα. Οι πιθανότητες να βρείτε αυτό που ψάχνετε περιορίζονται δραματικά. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές μου λένε «δεν θέλω ν αλλάξω περιοχή γιατί το παιδί μου πάει 4η δημοτικού» στο τάδε σχολείο. Το παιδί σας θα πηγαίνει σ αυτό το σχολείο άλλα 2 χρόνια, ενώ το σπίτι το αγοράζετε για μια ζωή.
- Εμπιστευτείτε τους ειδικούς…. Αξιολογείστε τον μεσίτη από 1. κατανόηση των αναγκών σας 2. συνέπεια (και χρονική και λεκτική) 3. Γνώση της αγοράς στις περιοχές ενδιαφέροντος. Ένας κάλος μεσίτης μπορεί να σας γλυτώσει χρόνο και χρήμα και να σας καθοδηγήσει σωστά στο τι μπορείτε να αγοράσετε με τα χρήματα που διαθέτετε.
- Δεν υπάρχει το τέλειο σπίτι, όσα χρήματα και να διαθέτετε, εκτός και αν αγοράσετε γη και το χτίσετε με το δικό σας γούστο και σχέδια οπότε θα πλησιάσετε αυτό που θεωρείτε τέλειο.
- Δεν είστε οι μόνοι που ψάχνετε την ευκαιρία. Σχεδόν όλοι οι άλλοι υποψήφιοι αγοραστές την ευκαιρία ψάχνουν.
- Θυμηθείτε ότι στην αρχή αυτής της διαδικασίας επίσκεψης – αξιολόγησης είστε «ανώριμοι αγοραστές» διότι δεν μπορείτε να κρίνετε αν το ακίνητο είναι σε «καλή τιμή» και προπάντων αν είναι το ιδανικό για εσάς προς πώληση – πάντα σε σχέση με τα χρήματα που διαθέτετε. Συχνά οι αγοραστές επιστρέφουν και αγοράζουν ένα από τα 3 πρώτα ακίνητα που επισκέφτηκαν και αρχικά απέρριψαν.
- Αξιολογήστε ποια από τα βασικά χαρακτηριστικά του ακίνητου δεν επιδέχονται και ποια επιδέχονται άμεση βελτίωση। Η θέση ενός ακίνητου δεν επιδέχεται βελτίωσης, η βελτίωση της κατάσταση μιας οικοδομής είναι σχετικά πολύπλοκη διαδικασία, τα τετραγωνικά μετρά ενός διαμερίσματος δεν μπορούν να αυξηθούν, η λειτουργικότητα όμως (διαρρύθμιση) και κυρίως η κατάσταση μιας κατοικίας μπορούν να βελτιωθούν δραστικά.
Αποφασίζουμε….
- Μην απορρίπτετε μια κατοικία εάν χρειάζεται ανακαίνιση. Απλά συνυπολογίστε το κόστος της ανακαίνισης στο κόστος αγοράς. Η αγορά μιας παλαιότερης κατοικίας μπορεί να μας δώσει τη δυνατότητα να αγοράσουμε ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα ή/και σε καλύτερη περιοχή, και τη χαρά να επιλέξουμε υλικά και χρώματα της αρεσκείας μας. Η ανακαίνιση πλέον δεν στοιχίζει πολύ (πχ. 20.000€ για ολική ανακαίνιση ενός διαμερίσματος 100τμ).
- Μην απορρίπτεται μια κατοικία λόγω του τύπου ή της απουσίας θέρμανσης. Απλά συνυπολογίστε το κόστος εγκατάστασης ή αλλαγής της.
- Αξιολογήστε και την περίπτωση πιθανής πώλησης του ακινήτου που επιλέξατε. Βεβαιωθείτε ότι το σπίτι που αγοράζετε έχει στοιχεία που θα είναι επιθυμητά και σε άλλους αγοραστές, αλλιώς δεν θα καταφέρετε να το πουλήσετε σε καλή τιμή. Η αγορά ακινήτου είναι μια καλή αλλά μακροπρόθεσμη επένδυση. Το ίδιο ισχύει και για την περίπτωση μελλοντικής ενοικιάσεως του.
- Στην περίπτωση της αγοράς για επένδυση ο βασικότερος παράγοντας αξιολόγησης είναι η απόδοση του ακινήτου, και ισχύει ο γενικός κανόνας ότι όσο μικρότερο είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερη είναι η απόδοση.
- Μην ακούτε τις γνώμες τρίτων πρόσωπων για τη κατοικία που επιλέξατε. Μόνο τα άτομα που θα κατοικήσουν ή θα χρηματοδοτήσουν την αγορά έχουν δικαίωμα γνώμης. Συχνά συγγενείς, γνωστοί και φίλοι έχουν άλλα συμφέροντα ή και ζήλεια…
- Δεν υπάρχει απόλυτο σε μια διαπραγμάτευση ακίνητης περιουσίας. Οι έξυπνοι αγοραστές αντιλαμβάνονται ότι υπάρχουν περιπτώσεις που είναι σοφό να κάνουν μια χαμηλή προσφορά, και περιπτώσεις που είναι καλύτερο να κάνετε την πιο υψηλή προσφορά που μπορείτε να αντέξετε. Αλλά πάντα να θυμάστε ότι όλα είναι διαπραγματεύσιμα. Ο καλός μεσίτης θα σας βοηθήσει αφάνταστα σ αυτό το στάδιο.
- Διαπραγματευτείτε τα πάντα (όρους πληρωμής, εξτρά κατοικίας, παράδοση κατοικίας κα) αλλά «πριν δώσετε τα χέρια» και όχι κατά την υπογραφή των συμβολαίων γιατί αυτό δημιουργεί εκνευρισμούς και οδυνηρές ακυρώσεις της τελευταίας στιγμής
Καλορίζικο….
costasbr@gmail.com
Προετοιμασία…
- Σκεφτείτε ώριμα και σοβαρά ποιο είναι το είδος της κατοικίας που θέλετε να αγοράσετε (μονοκατοικία, διαμέρισμα, μεζονέτα κλπ) και κυρίως πόσους χώρους θα θέλατε αυτό να έχει. - Κάντε μια πρώτη έρευνα εάν τα οικονομικά σας αντέχουν τα θέλω σας
- Βάλτε τα οικονομικά σας σε τάξη, συγκεντρώνοντας το κεφάλαιο που θέλετε να επενδύσετε και αν σκοπεύετε να πάρετε δάνειο επισκεφτείτε περισσότερες από μια Τράπεζες, εξετάζοντας όχι μόνο τους όρους δανεισμού αλλά και το ύψος του δανείου που μπορείτε να αντλήσετε. Οι Τράπεζες πλέον δύσκολα χρηματοδοτούν το 100% της αξίας ακινήτου
- Αξιολογείστε τις προτεραιότητες σας σχετικά με το ακίνητο που επιθυμείτε σε σημαντικές και δευτερεύουσες. Σημαντικές μπορεί να είναι ο αριθμός των υπνοδωματίων, η θέση του, η δυνατότητα παρκινγκ κα, ενώ δευτερεύουσες ο όροφος (σε διαμερίσματα) εάν θα έχει και δεύτερο μπάνιο κλπ. Ιδιαίτερα σημαντικός παράγοντας στην τιμή είναι η ηλικία του ακίνητου
- Στο δίλλημα «να αγοράσω τώρα ή να περιμένω περαιτέρω μείωση τιμών εν μέσω κρίσης?» η απάντηση είναι απλή। Τώρα αλλά σε τιμή που έχει ήδη απορροφήσει μια τυχόν βραχυπρόθεσμη μείωση τιμών। Να είστε βέβαιοι ότι υπάρχουν στην αγορά ακίνητα που πωλούνται σε χαμηλότερη έως και 10% τιμή από τον μέσο όρο της αγοράς, είτε γιατί οι ιδιοκτήτες τους είναι σε κατάσταση ανάγκης είτε γιατί θέλουν να επανατοποθετηθούν σε κάποια αγοραστική ευκαιρία.
Επισκεπτόμαστε….
- μη κάνετε το λάθος να περιορίζεστε γεωγραφικά σε λίγα οικοδομικά τετράγωνα. Οι πιθανότητες να βρείτε αυτό που ψάχνετε περιορίζονται δραματικά. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές μου λένε «δεν θέλω ν αλλάξω περιοχή γιατί το παιδί μου πάει 4η δημοτικού» στο τάδε σχολείο. Το παιδί σας θα πηγαίνει σ αυτό το σχολείο άλλα 2 χρόνια, ενώ το σπίτι το αγοράζετε για μια ζωή.
- Εμπιστευτείτε τους ειδικούς…. Αξιολογείστε τον μεσίτη από 1. κατανόηση των αναγκών σας 2. συνέπεια (και χρονική και λεκτική) 3. Γνώση της αγοράς στις περιοχές ενδιαφέροντος. Ένας κάλος μεσίτης μπορεί να σας γλυτώσει χρόνο και χρήμα και να σας καθοδηγήσει σωστά στο τι μπορείτε να αγοράσετε με τα χρήματα που διαθέτετε.
- Δεν υπάρχει το τέλειο σπίτι, όσα χρήματα και να διαθέτετε, εκτός και αν αγοράσετε γη και το χτίσετε με το δικό σας γούστο και σχέδια οπότε θα πλησιάσετε αυτό που θεωρείτε τέλειο.
- Δεν είστε οι μόνοι που ψάχνετε την ευκαιρία. Σχεδόν όλοι οι άλλοι υποψήφιοι αγοραστές την ευκαιρία ψάχνουν.
- Θυμηθείτε ότι στην αρχή αυτής της διαδικασίας επίσκεψης – αξιολόγησης είστε «ανώριμοι αγοραστές» διότι δεν μπορείτε να κρίνετε αν το ακίνητο είναι σε «καλή τιμή» και προπάντων αν είναι το ιδανικό για εσάς προς πώληση – πάντα σε σχέση με τα χρήματα που διαθέτετε. Συχνά οι αγοραστές επιστρέφουν και αγοράζουν ένα από τα 3 πρώτα ακίνητα που επισκέφτηκαν και αρχικά απέρριψαν.
- Αξιολογήστε ποια από τα βασικά χαρακτηριστικά του ακίνητου δεν επιδέχονται και ποια επιδέχονται άμεση βελτίωση। Η θέση ενός ακίνητου δεν επιδέχεται βελτίωσης, η βελτίωση της κατάσταση μιας οικοδομής είναι σχετικά πολύπλοκη διαδικασία, τα τετραγωνικά μετρά ενός διαμερίσματος δεν μπορούν να αυξηθούν, η λειτουργικότητα όμως (διαρρύθμιση) και κυρίως η κατάσταση μιας κατοικίας μπορούν να βελτιωθούν δραστικά.
Αποφασίζουμε….
- Μην απορρίπτετε μια κατοικία εάν χρειάζεται ανακαίνιση. Απλά συνυπολογίστε το κόστος της ανακαίνισης στο κόστος αγοράς. Η αγορά μιας παλαιότερης κατοικίας μπορεί να μας δώσει τη δυνατότητα να αγοράσουμε ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα ή/και σε καλύτερη περιοχή, και τη χαρά να επιλέξουμε υλικά και χρώματα της αρεσκείας μας. Η ανακαίνιση πλέον δεν στοιχίζει πολύ (πχ. 20.000€ για ολική ανακαίνιση ενός διαμερίσματος 100τμ).
- Μην απορρίπτεται μια κατοικία λόγω του τύπου ή της απουσίας θέρμανσης. Απλά συνυπολογίστε το κόστος εγκατάστασης ή αλλαγής της.
- Αξιολογήστε και την περίπτωση πιθανής πώλησης του ακινήτου που επιλέξατε. Βεβαιωθείτε ότι το σπίτι που αγοράζετε έχει στοιχεία που θα είναι επιθυμητά και σε άλλους αγοραστές, αλλιώς δεν θα καταφέρετε να το πουλήσετε σε καλή τιμή. Η αγορά ακινήτου είναι μια καλή αλλά μακροπρόθεσμη επένδυση. Το ίδιο ισχύει και για την περίπτωση μελλοντικής ενοικιάσεως του.
- Στην περίπτωση της αγοράς για επένδυση ο βασικότερος παράγοντας αξιολόγησης είναι η απόδοση του ακινήτου, και ισχύει ο γενικός κανόνας ότι όσο μικρότερο είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερη είναι η απόδοση.
- Μην ακούτε τις γνώμες τρίτων πρόσωπων για τη κατοικία που επιλέξατε. Μόνο τα άτομα που θα κατοικήσουν ή θα χρηματοδοτήσουν την αγορά έχουν δικαίωμα γνώμης. Συχνά συγγενείς, γνωστοί και φίλοι έχουν άλλα συμφέροντα ή και ζήλεια…
- Δεν υπάρχει απόλυτο σε μια διαπραγμάτευση ακίνητης περιουσίας. Οι έξυπνοι αγοραστές αντιλαμβάνονται ότι υπάρχουν περιπτώσεις που είναι σοφό να κάνουν μια χαμηλή προσφορά, και περιπτώσεις που είναι καλύτερο να κάνετε την πιο υψηλή προσφορά που μπορείτε να αντέξετε. Αλλά πάντα να θυμάστε ότι όλα είναι διαπραγματεύσιμα. Ο καλός μεσίτης θα σας βοηθήσει αφάνταστα σ αυτό το στάδιο.
- Διαπραγματευτείτε τα πάντα (όρους πληρωμής, εξτρά κατοικίας, παράδοση κατοικίας κα) αλλά «πριν δώσετε τα χέρια» και όχι κατά την υπογραφή των συμβολαίων γιατί αυτό δημιουργεί εκνευρισμούς και οδυνηρές ακυρώσεις της τελευταίας στιγμής
Καλορίζικο….
Πουλήστε Ακίνητα όπως στη Φλόριντα
(από την εφημερίδα Μακεδονία 30Σεπτεμβρίου)Πουλήστε ακίνητα όπως στη Φλόριντα
Στην κατηγορία: Οικονομία
Ημερομηνία: 30/09/2010
Τι είπε στους έλληνες συναδέλφους του ο γκουρού των μεσιτών Τόνι Μακαλούζο
Στη γενιά των 60άρηδων θα πρέπει να στοχεύσουν οι έλληνες μεσίτες, καθώς αυτοί επιλέγουν, ως επί το πλείστον, ζεστές περιοχές για να ζήσουν। Η χώρα μας μάλιστα, που μπορεί να υπερηφανεύεται για τον ηλιόλουστο καιρό της, θα μπορούσε να συναγωνιστεί τη Φλόριντα των ΗΠΑ, εξηγεί ο Τόνι Μακαλούζο, μέλος της Αμερικανικής Ένωσης Μεσιτών και γκουρού στην εκπαίδευση μεσιτών, ο οποίος βρέθηκε στη Θεσσαλονίκη για διήμερο σεμινάριο
Ο κ। Μακαλούζο παραβρέθηκε σε σεμινάριο για τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων και την εφαρμογή του συστήματος πολλαπλής ανάθεσης ακινήτου (MLS)। Το σύστημα MLS Greece δίνει τη δυνατότητα για απευθείας ανάθεση πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου σε όλους τους έλληνες μεσίτες ταυτόχρονα।Σύμφωνα με τον κ। Μακαλούζο, η κτηματαγορά της Φλόριντας, ο πληθυσμός της οποίας είναι περίπου 17।000।000 κάτοικοι, στηρίζεται σημαντικά στους αλλοδαπούς αγοραστές, οι οποίοι την επιλέγουν για τον ηλιόλουστο καιρό και τις παραλίες της।Είναι χαρακτηριστικό ότι το ποσοστό των αγοραπωλησιών από ξένους αγοραστές στη Φλόριντα καταλαμβάνει το 25% του συνόλου (81।000 πωλήσεις ετησίως), ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στην Ελλάδα των 11।000।000 κατοίκων διαμορφώνεται σε μόλις 5%। Ανέφερε ακόμη ο Μακαλούζο ότι κάθε εννέα δευτερόλεπτα κάποιος Αμερικανός γίνεται 60 χρόνων, αυξάνοντας συνεχώς τον αριθμό των 60άρηδων (baby boomers) που σήμερα ξεπερνούν από 78।000।000 άτομα।
Σύμφωνα με τον βραβευμένο μεσίτη, η χώρα μας είναι ιδανική, λόγω του ιδιαίτερα καλού κλίματος, για την προσέλκυση αγοραστών εξοχικής κατοικίας τόσο από τις ΗΠΑ όσο και από τη Βόρεια Ευρώπη ।Παραλία, όπως λέμε Φλόριντα।Ξαφνιασμένος από τις ιδιαίτερα υψηλές τιμές που καταγράφονται στην παραλία της Θεσσαλονίκης (με εξαίρεση την Περαία, για την οποία χαρακτήρισε τις τιμές ελκυστικές) δήλωσε ο κ। Μακαλούζο, επισημαίνοντας ότι είναι αντίστοιχες με αυτές της Φλόριντας। Πάντως, χωρίς να διευκρινίσει για ποια ακριβώς μιλούσε, ο κ। Μακαλούζο τόνισε ότι κάποια ελληνικά νησιά διαθέτουν ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές।
Ο αμερικανός μεσίτης αναφέρθηκε και στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολίτες τρίτων χωρών με την ελληνική νομοθεσία για την αγορά κατοικίας σε παραμεθόριες περιοχές (σε αυτές συμπεριλαμβάνονται η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική), καθώς πρέπει να περιμένουν έως και ένα χρόνο έγκριση από το υπουργείο Άμυνας. Σε αυτή την κατεύθυνση συνέστησε είτε την άμεση αλλαγή της διαδικασίας είτε τον αποχαρακτηρισμό των εν λόγω περιοχών. Όπως υπογράμμισε, υπάρχει τεράστιο περιθώριο ανάπτυξης σε αυτόν τον τομέα, σημειώνοντας ότι οι πωλήσεις στην Ελλάδα αναμένεται να διαμορφωθούν σε 50.000 το 2010 και η προσέλκυση ξένων αγοραστών θα βοηθούσε σε μεγάλο βαθμό την ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα.Συμπλήρωσε ακόμη ότι η χώρα μας αριθμεί 1.750.000 εξοχικές κατοικίες, τις περισσότερες στην Ευρώπη αναλογικά, ο αριθμός των οποίων όμως θα μπορούσε να διπλασιαστεί.
Οι έλληνες μεσίτες είναι όπως οι αμερικανοί πριν από 40 χρόνιαΟ κ. Μακαλούζο υπογράμμισε ότι οι έλληνες μεσίτες βρίσκονται 40 χρόνια πίσω στην εφαρμογή του συστήματος πολλαπλής ανάθεσης ακινήτου (MLS) σε σχέση με τους αμερικανούς συναδέλφους τους και πρέπει να καλύψουν πολύ δρόμο σε επίπεδο λειτουργίας και δεοντολογίας. Αναγνώρισε ωστόσο ότι οι έλληνες μεσίτες έχουν το πλεονέκτημα, λόγω της τεχνολογίας αλλά και μαθαίνοντας από τα λάθη άλλων συναδέλφων τους, να καλύψουν τη διαφορά γρήγορα. Υποστήριξε λ.χ. ότι στην Ελλάδα οι μεσίτες προτιμούν να καθυστερήσουν την πώληση ενός σπιτιού, προκειμένου να μη δώσουν αμοιβή σε έναν συνάδελφό τους, ο οποίος βοήθησε στην αγοραπωλησία, γεγονός που αντίκειται στην δεοντολογία των μεσιτών, βάσει της οποίας “το ακίνητο πρέπει να πωλείται στη σωστή τιμή και γρήγορα στον πελάτη”. Καταλήγοντας, αναφέρθηκε στην κρίση που περνά το ακίνητο στις ΗΠΑ, αποδίδοντας τις ευθύνες για το ξέσπασμά της στα μεγάλα μπόνους των τραπεζών και στις τιτλοποιήσεις. Προέβλεψε τέλος ότι έρχεται άλλος ένας δύσκολος χρόνος στην αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ, αν και επισήμανε ότι οι τιμές έχουν πιάσει πάτο και υπάρχουν ενδείξεις για άνοδό τους.Από την πλευρά του ο αντιπρόεδρος του δικτύου μεσιτών Κεντρικής Ευρώπης Cerean Νίκος Μανομενίδης ανέφερε ότι στην κομητεία του Παλμ Μπιτς σε πληθυσμό 1,2 εκατ. κατοίκων δραστηριοποιούνται 11.000 μεσίτες, ενώ στη Θεσσαλονίκη μόλις 400 είναι ενεργοί, γεγονός το οποίο, κατά τον ίδιο, μεταφράζεται ότι υπάρχουν τεράστια περιθώρια για δημιουργία χιλιάδων νέων θέσεων εργασίας.
Σημειωση δικιά μου
Το υπεραισιόδοξο του αγαπητού κ।Μακαλούζο ( γκουρού του real estate στην Αμερική) είναι προφανές। Η μεγαλύτερη ένσταση μου όμως έχει να κάνει με το γεγονός ότι η Ελλάδα έχει και καλύτερα μέρη όσον αφορά το κλίμα, για να κάνει καποιός μια επένδυση σε εξοχική κατοικία από τη Θεσσαλονίκη, μιά και η σύγκριση έγινε με τη Φλόριντα όπου το κλίμα είναι υποτροπικό। Αν βέβαια κάποιος αλλοδαπός από τον Βορά θα ήθελε να συνδυάσει και κλίμα και μεγάλη πόλη, τότε αλλάζουν τα πράγματα...
Κώστας Μπρέζας
Ανακαίνιση Διαμερίσματος (τι πρέπει να προσέξουμε)
Στην εποχή μας αποτελεί πολύ καλή κίνηση η ανακαίνιση του διαμερίσματος μας και για την περίπτωση που μένουμε εμείς σε αυτό αλλά και στην περίπτωση που θα χρησιμοποιήσουμε το διαμέρισμα ως επένδυση (πώληση ή ενοικίαση) γιατί έτσι αυξάνουμε κατακόρυφα την αξία του, με κάποιες συγκεκριμένες αλλαγές και διαμορφώσεις ।
Ο βασικός κανόνας είναι ότι δεν υπάρχει κάτι που δεν γίνεται στα πλαίσια του νόμιμου, του τεχνικά άρτιου και του ασφαλούς. Το κόστος της ανακαίνισης όπως είναι επόμενο είναι ένα απόλυτα ελαστικό μέγεθος που εξαρτάται από την έκταση και την ποιότητα των αλλαγών που θέλουμε να κάνουμε.
Ένα μέσο κόστος που θα πρέπει να υπολογίζετε, είναι τα 150 – 250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Βασικές εργασίες για ένα σημαντικό φρεσκάρισμα του διαμερίσματος είναι :
- τρίψιμο των δαπέδων (ξύλινα ή μαρμάρινα),
- αντικατάσταση της παλιάς κουζίνας με νέα,
- αντικατάσταση των παλιών εξωτερικών κουφωμάτων,
- πλήρης ανακατασκευή του wc με αλλαγή των ειδών υγιεινής απαραίτητα , νέα πλακάκια δαπέδου και τοίχου,
- ηλεκτρολογικός πίνακας νέος,
- νέα πόρτα ασφαλείας,
- χρωματισμός του διαμερίσματος εσωτερικά και εξωτερικά.
Παράλληλα με τις παραπάνω εργασίες ανάλογα και με την κατάσταση του διαμερίσματος προστίθενται και νέες απαραίτητες για λόγους εργονομίας ή και διακοσμητικούς, όπως η αντικατάσταση των εσωτερικών κουφωμάτων, νέες ντουλάπες κ.α.
Εκείνο που καταρχήν θα πρέπει να προσεχθεί πριν την οποιαδήποτε έναρξη εργασιών είναι η νομιμότητα των εργασιών που σημαίνει δήλωση σε Πολεοδομία και ΙΚΑ.
Στην Πολεοδομία υπάρχει η δυνατότητα να μην δηλωθεί εάν και εφόσον αφορά εργασίες που δεν χρειάζονται άδεια και ορίζονται από την απόφ 5219/04.
Στην περίπτωση που περιλαμβάνεται γκρέμισμα οποιουδήποτε τοίχου χρειάζεται άδεια από την πολεοδομία . Για την αίτηση χρειάζεται αντίγραφο σχεδίων από πολεοδομία (κάτοψη και ξυλότυπος) και τεχνική έκθεση από τον μηχανικό του έργου.
Η παρουσία μηχανικού στο έργο σας ,σας διασφαλίζει από τυχόν παρεκκλίσεις στα συμφωνημένα ποσά , στους χρόνους αλλά και στο να πάρετε την ποιότητα και τον σχεδιασμό για τον οποίο πληρώσατε.
Ένα άλλο σημείο στο οποίο πρέπει να δώσετε μεγάλη προσοχή και αφορά στην αρχική σας απόφαση με ποιο γραφείο να συνεργαστείτε για την υλοποίηση της ανακαίνισης σας είναι οι λεγόμενοι ''πονηροί'' και ''αφανείς'' όροι στην μεταξύ σας συμφωνία. Θα πρέπει η τελική σας συμφωνία να περιγράφει με λεπτομέρεια τα τμήματα της κατασκευής. Προσοχή σε φυλλάδια που δίνουν τιμές “κοστούμι” γενικά που μόνο σκοπό έχουν τον γρήγορο εντυπωσιασμό και την προσέλκυση του πελάτη. Ο φτηνότερος είναι δεν είναι πάντα ο καλύτερος.
Προσοχή αν η τιμή περιλαμβάνει Φ.Π.Α.
Προσοχή αν η τιμή είναι τελική ή αν αφήνει παράθυρο για επιπλέον κοστολόγηση.
Προσοχή στις εγγυήσεις που σας δίνονται για τα υλικά και τις εργασίες.
Πάντοτε να θυμάστε ότι επιμέρους τιμές από “μάστορες” είναι μερικές φορές καλύτερες από τις τιμές που θα πάρετε από την όποια εταιρία κατασκευών. Σε αυτήν την περίπτωση όμως πάντα θα έχετε και την “εγγύηση” και το “λόγο” του “μάστορα”
Δημητριάδης Μ. Νίκος
Πολ. Μηχανικός Ε/Υ Τ.Ε – Ε.Δ.Ε
Ανακαινίσεις HPM
Ένα μέσο κόστος που θα πρέπει να υπολογίζετε, είναι τα 150 – 250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Βασικές εργασίες για ένα σημαντικό φρεσκάρισμα του διαμερίσματος είναι :
- τρίψιμο των δαπέδων (ξύλινα ή μαρμάρινα),
- αντικατάσταση της παλιάς κουζίνας με νέα,
- αντικατάσταση των παλιών εξωτερικών κουφωμάτων,
- πλήρης ανακατασκευή του wc με αλλαγή των ειδών υγιεινής απαραίτητα , νέα πλακάκια δαπέδου και τοίχου,
- ηλεκτρολογικός πίνακας νέος,
- νέα πόρτα ασφαλείας,
- χρωματισμός του διαμερίσματος εσωτερικά και εξωτερικά.
Παράλληλα με τις παραπάνω εργασίες ανάλογα και με την κατάσταση του διαμερίσματος προστίθενται και νέες απαραίτητες για λόγους εργονομίας ή και διακοσμητικούς, όπως η αντικατάσταση των εσωτερικών κουφωμάτων, νέες ντουλάπες κ.α.
Εκείνο που καταρχήν θα πρέπει να προσεχθεί πριν την οποιαδήποτε έναρξη εργασιών είναι η νομιμότητα των εργασιών που σημαίνει δήλωση σε Πολεοδομία και ΙΚΑ.
Στην Πολεοδομία υπάρχει η δυνατότητα να μην δηλωθεί εάν και εφόσον αφορά εργασίες που δεν χρειάζονται άδεια και ορίζονται από την απόφ 5219/04.
Στην περίπτωση που περιλαμβάνεται γκρέμισμα οποιουδήποτε τοίχου χρειάζεται άδεια από την πολεοδομία . Για την αίτηση χρειάζεται αντίγραφο σχεδίων από πολεοδομία (κάτοψη και ξυλότυπος) και τεχνική έκθεση από τον μηχανικό του έργου.
Η παρουσία μηχανικού στο έργο σας ,σας διασφαλίζει από τυχόν παρεκκλίσεις στα συμφωνημένα ποσά , στους χρόνους αλλά και στο να πάρετε την ποιότητα και τον σχεδιασμό για τον οποίο πληρώσατε.
Ένα άλλο σημείο στο οποίο πρέπει να δώσετε μεγάλη προσοχή και αφορά στην αρχική σας απόφαση με ποιο γραφείο να συνεργαστείτε για την υλοποίηση της ανακαίνισης σας είναι οι λεγόμενοι ''πονηροί'' και ''αφανείς'' όροι στην μεταξύ σας συμφωνία. Θα πρέπει η τελική σας συμφωνία να περιγράφει με λεπτομέρεια τα τμήματα της κατασκευής. Προσοχή σε φυλλάδια που δίνουν τιμές “κοστούμι” γενικά που μόνο σκοπό έχουν τον γρήγορο εντυπωσιασμό και την προσέλκυση του πελάτη. Ο φτηνότερος είναι δεν είναι πάντα ο καλύτερος.
Προσοχή αν η τιμή περιλαμβάνει Φ.Π.Α.
Προσοχή αν η τιμή είναι τελική ή αν αφήνει παράθυρο για επιπλέον κοστολόγηση.
Προσοχή στις εγγυήσεις που σας δίνονται για τα υλικά και τις εργασίες.
Πάντοτε να θυμάστε ότι επιμέρους τιμές από “μάστορες” είναι μερικές φορές καλύτερες από τις τιμές που θα πάρετε από την όποια εταιρία κατασκευών. Σε αυτήν την περίπτωση όμως πάντα θα έχετε και την “εγγύηση” και το “λόγο” του “μάστορα”
Δημητριάδης Μ. Νίκος
Πολ. Μηχανικός Ε/Υ Τ.Ε – Ε.Δ.Ε
Ανακαινίσεις HPM
Αξία Ακινήτων και ΜΕΤΡΟ Θεσσαλονίκης (metro και real estate)
του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com
Το ΜΕΤΡΟ της Θεσσαλονίκης έχει βρεί το "δρόμο" του και παρά τις όποιες καθυστερήσεις, απ΄οτι όλα δείχνουν, θα μεταφέρει επιβάτες στην κύρια γραμμή ΣΙΔΗΡΟΔΡΟΜΙΚΟΣ ΣΤΑΘΜΟΣ - ΝΕΑ ΕΛΒΕΤΙΑ σε 4 χρόνια από τώρα ήτοι μέσα στο 2014.
Θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων από τις περιοχές που θα περάσει? Ασφαλώς ναι, είτε πρόκειται για την αξία πώλησης τους, είτε για τις τιμές ενοικίου. Αυτό συνέβη σ΄όλες τις μεγάλες πόλεις και σχετικά πρόσφατα στην Αθήνα, και μάλιστα η επιρροή αυτή έχει πάντα θετικό πρόσημο.
Τί εννούμε με "το μετρό θα περάσει από την περιοχή"? Οποιαδήποτε απόσταση έως και 10 λεπτά περπάτημα από την κοντινότερη στάση μετρό ή αλλιώς έως 500μ, καί θα ήταν ποιό σωστό να χωρίσουμε την απόσταση αυτή σε 2 ζώνες, την πρώτη 0-250μ και την δεύτερη 250-500μ, γιατί αυτονόητα η 1η ζώνη θα επηρεαστεί περισσότερο από τη 2η.
Από πού θα περάσει το μετρό? Ήδη έχουμε εικόνα των τοποθεσιών των περισσότερων στάσεων της κύριας γραμμής. Οι σταθμοί είναι
- Σιδηροδρομικός σταθμός
- Πλατεία Δημοκρατίας (Βαρδάρη)
- Βενιζέλου (στην Εγνατία)
- Αγίας Σοφίας (στην Εγνατία)
- Συντριβάνι (Εγνατία με Εθνικής Αμύνης)
- Πανεπιστήμιο (Νέα Εγνατία στο ύψος Πολυτεχνείου)
- Παπάφη (στο Παπάφειο Ορφανοτροφείο)
- Ευκλείδη (Κωνσταντινουπόλεως)
- Φλέμινγκ (Δελφών με Καλλιδοπούλου)
- Ανάληψη (Δελφών με Π.Συνδίκα)
- Πατρικίου (μεγάλο πάρκο Κρήτης, κόμβος για γραμμή Καλαμαριάς)
- Βούλγαρη (Παπαδάκη)
- Νέα Ελβέτία (άλσος)
Παράλληλα θα κατασκευαστούν δύο επεκτάσεις
1)από πλατεία Δημοκρατίας σε Ν.Ευκαρπία με 4 ενδιάμεσους σταθμούς α)Νεάπολη -β)Π।Μελά- γ))Σταυρούπολη -δ)Πολίχνη και
2)γραμμή Καλαμαριάς με σταθμούς α)Νομαρχία (Βούλγαρη με Β.Όλγας) β) Καλαμαριά (Πόντου με Μεταμορφώσεως) γ)Αρετσού (Πόντου με Καυκάσου) δ)Νέα Κρήνη (Πόντου με Βρυούλων) ε) Μίκρα (στις αθλητικές εγκαταστάσεις) με προοπτική υπέργειας επέκτασης μέχρι το Αεροδρόμιο.
Πόσο θα επηρεάσει το μετρό την αξία των διαμερίσματων? Αρκετά χρόνια πριν την λειτουργία του, βλέπουμε σε αγγελίες πωλήσεων διαμερισμάτων "κοντά σε μελλοντική στάση μετρό". Η παρατήρηση της αλλαγής των τιμών σε διαμερίσματα που ήταν κοντά στους άξονες του μετρό στην Αθήνα, έδειξε ότι εκτός από την εγγύτητα στους σταθμούς -που ήταν εξ άλλου αναμενόμενη- σημαντικό ρόλο έπαιξε και το μέγεθος των διαμερίσματων, και συγκεκριμμένα περισσότερο (ποσοστιαία) ανέβηκαν οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων (στούντιο, γκαρσονιέρες, μικρά δυάρια) και λιγότερο των μεγάλων διαμερισμάτων. Μπορούμε να αναφέρουμε οτι οι τιμές τόσο της πώλησης όσο και των μισθωμάτων ανέβηκαν από 5% έως 20% και το ποσοστό είναι αντιστρόφως ανάλογο από την απόσταση των σταθμών αλλά και από τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων. Ετσι έχουμε έως και 20% αυξήσεις στα μικρά διαμερίσματα που απέχουν έως 250μ από τους σταθμούς η οποία μειώνεται και μπορεί να είναι μόνο 5 % για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα πού απέχουν 250-500μ από τους σταθμούς. Κάτι ανάλογο περιμένουμε καί στη Θεσσαλονίκη με την αγορά να έχει ήδη προεξωφλήσει ένα μικρό μέρος της αύξησης κυρίως στα μικρά διαμερίσματα στις τιμές πώλησης.
Θα επηρέασει το μετρό και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων? Είναι σίγουρο αν και οι αυξήσεις θα είναι μικρότερες των διαμερισμάτων, με εξαίρεση τα μικρά ή και μεσαία καταστήματα που θα είναι δίπλα από τις εξόδους του μετρό και που θα είναι κατάλληλα για επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος (πρόχειρο φαγητό, καφέ) αλλά και τεχνολογίας (κινητά, gadgets κλπ).
Σημαντική υποσημείωση: με τον όρο "αυξήσεις τιμών" λόγω του μετρό, εννούμε διαφορές τιμών με αντίστοιχα ακίνητα αντίστοιχων περιοχών απ΄όπου δεν θα διέρθει το μετρό και όχι αναγκαστικά πραγματικές αυξήσεις. Αν δηλαδή η αγορά ακινήτων ακολουθήσει πτωτική πορεία, το ίδιο θα γίνει και με τα πλησίον του μετρό ακίνητα, τα οποία όμως θα μπορούν να συμψηφίζουν και την οποιαδήποτε λόγω θέσης αύξηση
ΜΗΠΩΣ ΕΙΝΑΙ ΤΩΡΑ ΤΟ ΣΩΣΤΟ ΤΑϊΜΙΝΓΚ ΓΙΑ ΑΓΟΡΕΣ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟ ΜΕΤΡΟ?
Κώστας Μπρέζας
Τακτοποίηση Ημιυπαίθριων
(απο την "Ημερησία")
Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να υποβάλλουν την αίτησή τους μέχρι το τέλος του χρόνου. Δικαίωμα να το κάνουν έχουν μόνο αυτοί που η οικοδομική τους άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε μέχρι τις 2 Ιουλίου 2009. Οσοι ημιυπαίθριοι κλείστηκαν με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε από τις 3 Ιουλίου 2009 και έπειτα υπάγονται στον νομο περί αυθαιρέτων. Οι χώροι που μπορούν να δηλωθούν είναι εκτός των κλειστών ημιυπαιθρίων και οι σοφίτες, τα πατάρια καθώς και οι αποθήκες και υπόγεια και υπέργεια γκαράζ που έχουν αλλάξει χρήση και έχουν μετατραπεί σε δωμάτια, καταστήματα κ.λπ. Γενικώς όλοι οι χώροι που αλλάξανε χρήση αλλά βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου περιγράμματος του ακινήτου. Να σημειωθεί ότι δεν υπάγονται στον νόμο αλλαγές χρήσης που δεν προβλέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις περί χρήσης γης που αφορούν στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Δηλαδή, εάν κάποιος έχει μετατρέψει ένα ισόγειο γκαράζ σε κατάστημα υγειονομικού χαρακτήρα σε περιοχή αμιγούς κατοικίας δεν θα μπορεί να το διατηρήσει.
-Υπεύθυνη δήλωση του νόμου 1599/1986 εις διπλούν στην οποία περιλαμβάνονται τα ατομικά στοιχεία, ο αριθμός ταυτότητας, το ΑΦΜ, η Δ.Ο.Υ. φορολογίας του κυρίου ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας, το εμβαδόν και η χρήση του ακινήτου, η ημερομηνία μετατροπής του δηλωμένου χώρου καθώς κι αν πρόκειται για ακίνητο πρώτης κατοικίας, άλλης κατοικίας ή άλλης χρήσης.
-Τεχνική έκθεση μηχανικού στην οποία επισυνάπτονται αντίγραφα του στελέχους της οικοδομικής άδειας, του τοπογραφικού διαγράμματος της άδειας και της κάτοψης του ορόφου।
-Παράβολο 250 ευρώ εάν πρόκειται για ημιυπαίθριο και 350 ευρώ αν πρόκειται για άλλο χώρο, το οποίο δεν επιστρέφεται και συμψηφίζεται με το τελικό πρόστιμο.
Τα παραπάνω δικαιολογητικά μπορούν να υποβληθούν μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου στις πολεοδομίες ή μέχρι τέλος Οκτωβρίου εάν ο ιδιοκτήτης τα στείλει με συστημένη επιστολή.
Πρόστιμο
Το πρόστιμο είναι κλιμακωτό και υπολογίζεται με βάση τη τιμή ζώνης του ακινήτου. Για ακίνητα πρώτης κατοικίας σε εντός σχεδίου περιοχές, το πρόστιμο κυμαίνεται από 5% έως 9% επί της τιμής ζώνης, ανάλογα τα τετραγωνικά. Για εκτός σχεδίου πρώτη κατοικία το πρόστιμο κυμαίνεται από 6% έως 10% επί της τιμής ζώνης. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να το πληρώσουν είτε εφάπαξ με 10% έκπτωση είτε σε έξι ισόποσες δόσεις με την τελευταία να μην μπορεί να καταβληθεί πέραν του τέλους του 2011.
Οσοι δεν δηλώσουν τους παράνομους χώρους τους θα πρέπει να πληρώσουν (όπως ισχύει και σήμερα) πρόστιμο ανέγερσης και ετήσιο πρόστιμο διατήρησης, δηλαδή 30% και 5% επί της αντικειμενικής αξίας, αντίστοιχα. Το ίδιο πρόστιμο θα επιβάλλεται και σε όσες παρανομίες έχουν γίνει με οικοδομική άδεια η οποία έχει εκδοθεί από τις 3 Ιουλίου 2009 και έπειτα.
Οι δηλωμένοι χώροι φορολογούνται ξεχωριστά από τα νόμιμα τετραγωνικά του ακινήτου και δεν προσμετρώνται στα τεκμήρια διαβίωσης. Οι χώροι αυτοί μπορούν να μεταβιβαστούν κανονικά ως χώροι που διατηρούν την χρήση τους για 40 έτη.
Οσοι δήλωσαν τους ημιυπαίθριους με βάση την ρύθμιση Σουφλιά και πλήρωσαν το πρόστιμο, μπορούν να συνδεθούν με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας αφού υπάγονται και αυτοί στον νόμο Μπιρμπίλη. Οσοι ξεκίνησαν τη διαδικασία βάσει του νόμου Σουφλιά και δεν την ολοκλήρωσαν μπορούν να υποβάλλουν αίτηση με βάση τον νόμο Μπιρμπίλη χωρίς να πληρώσουν παράβολο εφόσον το έχουν ήδη καταβάλει.
Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να υποβάλλουν την αίτησή τους μέχρι το τέλος του χρόνου. Δικαίωμα να το κάνουν έχουν μόνο αυτοί που η οικοδομική τους άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε μέχρι τις 2 Ιουλίου 2009. Οσοι ημιυπαίθριοι κλείστηκαν με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε από τις 3 Ιουλίου 2009 και έπειτα υπάγονται στον νομο περί αυθαιρέτων. Οι χώροι που μπορούν να δηλωθούν είναι εκτός των κλειστών ημιυπαιθρίων και οι σοφίτες, τα πατάρια καθώς και οι αποθήκες και υπόγεια και υπέργεια γκαράζ που έχουν αλλάξει χρήση και έχουν μετατραπεί σε δωμάτια, καταστήματα κ.λπ. Γενικώς όλοι οι χώροι που αλλάξανε χρήση αλλά βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου περιγράμματος του ακινήτου. Να σημειωθεί ότι δεν υπάγονται στον νόμο αλλαγές χρήσης που δεν προβλέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις περί χρήσης γης που αφορούν στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Δηλαδή, εάν κάποιος έχει μετατρέψει ένα ισόγειο γκαράζ σε κατάστημα υγειονομικού χαρακτήρα σε περιοχή αμιγούς κατοικίας δεν θα μπορεί να το διατηρήσει.
Ο φάκελος θα περιλαμβάνει
-Αίτηση υπαγωγής του ακινήτου τους στον συγκεκριμένο νόμο-Υπεύθυνη δήλωση του νόμου 1599/1986 εις διπλούν στην οποία περιλαμβάνονται τα ατομικά στοιχεία, ο αριθμός ταυτότητας, το ΑΦΜ, η Δ.Ο.Υ. φορολογίας του κυρίου ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας, το εμβαδόν και η χρήση του ακινήτου, η ημερομηνία μετατροπής του δηλωμένου χώρου καθώς κι αν πρόκειται για ακίνητο πρώτης κατοικίας, άλλης κατοικίας ή άλλης χρήσης.
-Τεχνική έκθεση μηχανικού στην οποία επισυνάπτονται αντίγραφα του στελέχους της οικοδομικής άδειας, του τοπογραφικού διαγράμματος της άδειας και της κάτοψης του ορόφου।
-Παράβολο 250 ευρώ εάν πρόκειται για ημιυπαίθριο και 350 ευρώ αν πρόκειται για άλλο χώρο, το οποίο δεν επιστρέφεται και συμψηφίζεται με το τελικό πρόστιμο.
Τα παραπάνω δικαιολογητικά μπορούν να υποβληθούν μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου στις πολεοδομίες ή μέχρι τέλος Οκτωβρίου εάν ο ιδιοκτήτης τα στείλει με συστημένη επιστολή.
Πρόστιμο
Το πρόστιμο είναι κλιμακωτό και υπολογίζεται με βάση τη τιμή ζώνης του ακινήτου. Για ακίνητα πρώτης κατοικίας σε εντός σχεδίου περιοχές, το πρόστιμο κυμαίνεται από 5% έως 9% επί της τιμής ζώνης, ανάλογα τα τετραγωνικά. Για εκτός σχεδίου πρώτη κατοικία το πρόστιμο κυμαίνεται από 6% έως 10% επί της τιμής ζώνης. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να το πληρώσουν είτε εφάπαξ με 10% έκπτωση είτε σε έξι ισόποσες δόσεις με την τελευταία να μην μπορεί να καταβληθεί πέραν του τέλους του 2011.
Οσοι δεν δηλώσουν τους παράνομους χώρους τους θα πρέπει να πληρώσουν (όπως ισχύει και σήμερα) πρόστιμο ανέγερσης και ετήσιο πρόστιμο διατήρησης, δηλαδή 30% και 5% επί της αντικειμενικής αξίας, αντίστοιχα. Το ίδιο πρόστιμο θα επιβάλλεται και σε όσες παρανομίες έχουν γίνει με οικοδομική άδεια η οποία έχει εκδοθεί από τις 3 Ιουλίου 2009 και έπειτα.
Οι δηλωμένοι χώροι φορολογούνται ξεχωριστά από τα νόμιμα τετραγωνικά του ακινήτου και δεν προσμετρώνται στα τεκμήρια διαβίωσης. Οι χώροι αυτοί μπορούν να μεταβιβαστούν κανονικά ως χώροι που διατηρούν την χρήση τους για 40 έτη.
Οσοι δήλωσαν τους ημιυπαίθριους με βάση την ρύθμιση Σουφλιά και πλήρωσαν το πρόστιμο, μπορούν να συνδεθούν με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας αφού υπάγονται και αυτοί στον νόμο Μπιρμπίλη. Οσοι ξεκίνησαν τη διαδικασία βάσει του νόμου Σουφλιά και δεν την ολοκλήρωσαν μπορούν να υποβάλλουν αίτηση με βάση τον νόμο Μπιρμπίλη χωρίς να πληρώσουν παράβολο εφόσον το έχουν ήδη καταβάλει.
Ο ρόλος του κτηματομεσίτη στην πώληση ή ενοικίαση ακινήτου
του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com
Ο κτηματομεσίτης
Η αγοραπωλησία και η ενοικίαση ακινήτων είναι οι δύο βασικές λειτουργίες ενός κτηματομεσιτικού γραφείου। Ο ρόλος του κτηματομεσίτη είναι να γνωστοποιήσει το ακίνητο στην αγορά και να συμβάλει τα μέγιστα ώστε η προσφορά να ταιριάξει στο μέγιστο δυνατό βαθμό με την ζήτηση।
Η εκτίμηση
Η σωστή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου είτε για πώληση είτε για ενοικίαση είναι βασικά δουλειά του κτηματομεσίτη – σύμβουλου ακίνητης περιουσίας.
Θυμηθείτε। Οι νομικά εμπλεκόμενοι στην αγοραπωλησία επαγγελματίες δηλ. δικηγόροι και συμβολαιογράφοι δεν είναι σε θέση να εκτιμήσουν ένα ακίνητο. Οι Τράπεζες θα το εκτιμήσουν ανάλογα με την πολιτική δανειοδότησης που ακολουθούν τη χρονική περίοδο της εκτίμησης, δηλ. ενίοτε προς τα πάνω (θέλουν να χορηγήσουν δάνεια) ή προς τα κάτω (σφίγγει η κάνουλα χρηματοδότησης).
Ανάθεση πώλησης ή ενοικίασης
ΑΝΟΙΚΤΗ ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Είναι η εντολή του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου προς τον κτηματομεσίτη επαγγελματία, όπου ο ιδιοκτήτης αναθέτει στον κτηματομεσίτη την προώθηση του ακινήτου στην αγορά. Η απλή αυτή εντολή δεν έχει χρονικό περιορισμό, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναθέσει το ίδιο ακίνητο και σε άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία και υποχρέωση αμοιβής έχει μόνο απέναντι σε εκείνο το γραφείο που θα ολοκληρώσει την πώληση του ακινήτου.
Τα ΣΥΝ: Ανάθεση μπορείτε να κάνετε και σε άλλους κτηματομεσίτες, που πιθανόν να έχουν τον κατάλληλο πελάτη. Δεν επιβαρύνεστε έξοδα επίδειξης και διαφήμισης.
Τα ΜΕΙΟΝ: Όταν σε ένα ακίνητο εμπλέκονται πάνω από 2 κτηματομεσίτες, έχουν την τάση να μην το προβάλλουν όπως θα έπρεπε, αφού το κόστος για τις επιδείξεις είναι μεγαλύτερο από την πιθανότητα να το πουλήσουν οι ίδιοι και όχι οι συνάδελφοί τους. Αποτέλεσμα - αργή προώθηση στην αγορά, μικρότερη τιμή πώληση εν τέλει. Το σπίτι γίνεται "κέντρο διερχομένων", δεν ελέγχεται η κατάσταση, μπερδεύονται οι πληροφορίες, ενοχλούνται οι ένοικοι και οι άλλοι ιδιώτες της οικοδομής.
ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η αποκλειστική εντολή, που εφαρμόζεται διεθνώς, ορίζει ότι για συγκεκριμένο συμφωνημένο χρονικό διάστημα ο συγκεκριμένος κτηματομεσίτης αναλαμβάνει κατά αποκλειστικότητα την προώθηση του συγκεκριμένου ακινήτου στην αγορά। Συνήθως το χρονικό αυτό διάστημα κυμαίνεται από 1 μήνα έως 6 μήνες, αναλόγως το ακίνητο। Στο αποκλειστικό αυτό διάστημα ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το αναθέσει σε άλλον επαγγελματία, ούτε να το πουλήσει ο ίδιος। Αν το κάνει, θα υποχρεούται να πληρώσει στον κτηματομεσίτη την συμφωνημένη αμοιβή, ακόμη κι αν ο κτηματομεσίτης δεν το πούλησε.
Τα ΣΥΝ: Αφού αναθέσετε την αποκλειστική διάθεση του ακινήτου Σας στην αγορά αποφεύγετε την χρονοβόρα και δύσκολη διαδικασία συνεννόησης με άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία. Ο μεσίτης ενημερώνει του συναδέλφους του και το ακίνητο είναι σαν να υπάρχει σε πολλά γραφεία συγχρόνως. Για εσάς αυτό σημαίνει πως δεν χρειάζεται να συζητάτε, να δημοσιοποιείτε την πώληση ή ενοικίαση του ακινήτου Σας σε πολλά άτομα. Αν το ακίνητο υποδεικνύεται από πολλά κτηματομεσιτικά γραφεία, συνήθως χάνει μέρος της αξίας του και ο ιδιοκτήτης χάνει μέρος της διαπραγματευτικής του δύναμης. Με την αποκλειστική ανάθεση ελέγχετε την κατάσταση του ακινήτου Σας στην αγορά, εξοικονομείτε χρόνο και δεν αγωνιάτε για την σωστή υπόδειξη σε κατάλληλους αγοραστές.
Τα ΜΕΙΟΝ: Κατά το χρόνο που ισχύει η εντολή αποκλειστικότητας δεν δικαιούστε να προβείτε στην πώλησή του χωρίς να καταβάλετε την συμφωνημένη αμοιβή στο κτηματομεσιτικό γραφείο που έχει την αποκλειστικότητα.
Κώστας Μπρέζας
Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας
costasbr@gmail.com
Ο κτηματομεσίτης
Η αγοραπωλησία και η ενοικίαση ακινήτων είναι οι δύο βασικές λειτουργίες ενός κτηματομεσιτικού γραφείου। Ο ρόλος του κτηματομεσίτη είναι να γνωστοποιήσει το ακίνητο στην αγορά και να συμβάλει τα μέγιστα ώστε η προσφορά να ταιριάξει στο μέγιστο δυνατό βαθμό με την ζήτηση।
Η εκτίμηση
Η σωστή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου είτε για πώληση είτε για ενοικίαση είναι βασικά δουλειά του κτηματομεσίτη – σύμβουλου ακίνητης περιουσίας.
Θυμηθείτε। Οι νομικά εμπλεκόμενοι στην αγοραπωλησία επαγγελματίες δηλ. δικηγόροι και συμβολαιογράφοι δεν είναι σε θέση να εκτιμήσουν ένα ακίνητο. Οι Τράπεζες θα το εκτιμήσουν ανάλογα με την πολιτική δανειοδότησης που ακολουθούν τη χρονική περίοδο της εκτίμησης, δηλ. ενίοτε προς τα πάνω (θέλουν να χορηγήσουν δάνεια) ή προς τα κάτω (σφίγγει η κάνουλα χρηματοδότησης).
Ανάθεση πώλησης ή ενοικίασης
ΑΝΟΙΚΤΗ ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Είναι η εντολή του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου προς τον κτηματομεσίτη επαγγελματία, όπου ο ιδιοκτήτης αναθέτει στον κτηματομεσίτη την προώθηση του ακινήτου στην αγορά. Η απλή αυτή εντολή δεν έχει χρονικό περιορισμό, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναθέσει το ίδιο ακίνητο και σε άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία και υποχρέωση αμοιβής έχει μόνο απέναντι σε εκείνο το γραφείο που θα ολοκληρώσει την πώληση του ακινήτου.
Τα ΣΥΝ: Ανάθεση μπορείτε να κάνετε και σε άλλους κτηματομεσίτες, που πιθανόν να έχουν τον κατάλληλο πελάτη. Δεν επιβαρύνεστε έξοδα επίδειξης και διαφήμισης.
Τα ΜΕΙΟΝ: Όταν σε ένα ακίνητο εμπλέκονται πάνω από 2 κτηματομεσίτες, έχουν την τάση να μην το προβάλλουν όπως θα έπρεπε, αφού το κόστος για τις επιδείξεις είναι μεγαλύτερο από την πιθανότητα να το πουλήσουν οι ίδιοι και όχι οι συνάδελφοί τους. Αποτέλεσμα - αργή προώθηση στην αγορά, μικρότερη τιμή πώληση εν τέλει. Το σπίτι γίνεται "κέντρο διερχομένων", δεν ελέγχεται η κατάσταση, μπερδεύονται οι πληροφορίες, ενοχλούνται οι ένοικοι και οι άλλοι ιδιώτες της οικοδομής.
ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η αποκλειστική εντολή, που εφαρμόζεται διεθνώς, ορίζει ότι για συγκεκριμένο συμφωνημένο χρονικό διάστημα ο συγκεκριμένος κτηματομεσίτης αναλαμβάνει κατά αποκλειστικότητα την προώθηση του συγκεκριμένου ακινήτου στην αγορά। Συνήθως το χρονικό αυτό διάστημα κυμαίνεται από 1 μήνα έως 6 μήνες, αναλόγως το ακίνητο। Στο αποκλειστικό αυτό διάστημα ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το αναθέσει σε άλλον επαγγελματία, ούτε να το πουλήσει ο ίδιος। Αν το κάνει, θα υποχρεούται να πληρώσει στον κτηματομεσίτη την συμφωνημένη αμοιβή, ακόμη κι αν ο κτηματομεσίτης δεν το πούλησε.
Τα ΣΥΝ: Αφού αναθέσετε την αποκλειστική διάθεση του ακινήτου Σας στην αγορά αποφεύγετε την χρονοβόρα και δύσκολη διαδικασία συνεννόησης με άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία. Ο μεσίτης ενημερώνει του συναδέλφους του και το ακίνητο είναι σαν να υπάρχει σε πολλά γραφεία συγχρόνως. Για εσάς αυτό σημαίνει πως δεν χρειάζεται να συζητάτε, να δημοσιοποιείτε την πώληση ή ενοικίαση του ακινήτου Σας σε πολλά άτομα. Αν το ακίνητο υποδεικνύεται από πολλά κτηματομεσιτικά γραφεία, συνήθως χάνει μέρος της αξίας του και ο ιδιοκτήτης χάνει μέρος της διαπραγματευτικής του δύναμης. Με την αποκλειστική ανάθεση ελέγχετε την κατάσταση του ακινήτου Σας στην αγορά, εξοικονομείτε χρόνο και δεν αγωνιάτε για την σωστή υπόδειξη σε κατάλληλους αγοραστές.
Τα ΜΕΙΟΝ: Κατά το χρόνο που ισχύει η εντολή αποκλειστικότητας δεν δικαιούστε να προβείτε στην πώλησή του χωρίς να καταβάλετε την συμφωνημένη αμοιβή στο κτηματομεσιτικό γραφείο που έχει την αποκλειστικότητα.
Κώστας Μπρέζας
Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας
Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων
Οι πίνακες αφορολογήτων 1ης κατοικίας & οικοπέδων(για κτίσιμο 1ης κατοικίας) καθώς και δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας διαμορφώνονται όπως παρακάτω:
Συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων (πλην αυτών που υπάγονται στον ΦΠΑ). Ο φόρος μεταβίβασης αποσυνδέεται από το κριτήριο της ύπαρξης πυροσβεστικής υπηρεσίας και διαμορφώνεται τελικά σε 10% για ποσά άνω των 20।000 ευρώ και σε 8% για ποσά μέχρι 20.000 ευρώ.(σήμερα ισχύει 9% για πρώτα 15.000 ευρώ και 11% για υπόλοιπο).
Συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων (πλην αυτών που υπάγονται στον ΦΠΑ). Ο φόρος μεταβίβασης αποσυνδέεται από το κριτήριο της ύπαρξης πυροσβεστικής υπηρεσίας και διαμορφώνεται τελικά σε 10% για ποσά άνω των 20।000 ευρώ και σε 8% για ποσά μέχρι 20.000 ευρώ.(σήμερα ισχύει 9% για πρώτα 15.000 ευρώ και 11% για υπόλοιπο).
Προς πωλητές ακινήτων
το ΣΠΙΤΙ ΣΑΣ όπως το βλέπετε ΕΣΕΙΣ
το σπιτάκι σας όπως το βλέπει ο ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ
το σπίτι ΣΑΣ όπως το βλέπει η Τράπεζα που θα το δανειοδοτήσει
το ΣΠΙΤΙ σας όπως το βλέπει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο
Εγγραφή σε:
Αναρτήσεις (Atom)