ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ (σε περίοδο κρίσης)

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Προετοιμασία…
- Σκεφτείτε ώριμα και σοβαρά ποιο είναι το είδος της κατοικίας που θέλετε να αγοράσετε (μονοκατοικία, διαμέρισμα, μεζονέτα κλπ) και κυρίως πόσους χώρους θα θέλατε αυτό να έχει. - Κάντε μια πρώτη έρευνα εάν τα οικονομικά σας αντέχουν τα θέλω σας
- Βάλτε τα οικονομικά σας σε τάξη, συγκεντρώνοντας το κεφάλαιο που θέλετε να επενδύσετε και αν σκοπεύετε να πάρετε δάνειο επισκεφτείτε περισσότερες από μια Τράπεζες, εξετάζοντας όχι μόνο τους όρους δανεισμού αλλά και το ύψος του δανείου που μπορείτε να αντλήσετε. Οι Τράπεζες πλέον δύσκολα χρηματοδοτούν το 100% της αξίας ακινήτου
- Αξιολογείστε τις προτεραιότητες σας σχετικά με το ακίνητο που επιθυμείτε σε σημαντικές και δευτερεύουσες. Σημαντικές μπορεί να είναι ο αριθμός των υπνοδωματίων, η θέση του, η δυνατότητα παρκινγκ κα, ενώ δευτερεύουσες ο όροφος (σε διαμερίσματα) εάν θα έχει και δεύτερο μπάνιο κλπ. Ιδιαίτερα σημαντικός παράγοντας στην τιμή είναι η ηλικία του ακίνητου
- Στο δίλλημα «να αγοράσω τώρα ή να περιμένω περαιτέρω μείωση τιμών εν μέσω κρίσης?» η απάντηση είναι απλή। Τώρα αλλά σε τιμή που έχει ήδη απορροφήσει μια τυχόν βραχυπρόθεσμη μείωση τιμών। Να είστε βέβαιοι ότι υπάρχουν στην αγορά ακίνητα που πωλούνται σε χαμηλότερη έως και 10% τιμή από τον μέσο όρο της αγοράς, είτε γιατί οι ιδιοκτήτες τους είναι σε κατάσταση ανάγκης είτε γιατί θέλουν να επανατοποθετηθούν σε κάποια αγοραστική ευκαιρία.

Επισκεπτόμαστε….
- μη κάνετε το λάθος να περιορίζεστε γεωγραφικά σε λίγα οικοδομικά τετράγωνα. Οι πιθανότητες να βρείτε αυτό που ψάχνετε περιορίζονται δραματικά. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές μου λένε «δεν θέλω ν αλλάξω περιοχή γιατί το παιδί μου πάει 4η δημοτικού» στο τάδε σχολείο. Το παιδί σας θα πηγαίνει σ αυτό το σχολείο άλλα 2 χρόνια, ενώ το σπίτι το αγοράζετε για μια ζωή.
- Εμπιστευτείτε τους ειδικούς…. Αξιολογείστε τον μεσίτη από 1. κατανόηση των αναγκών σας 2. συνέπεια (και χρονική και λεκτική) 3. Γνώση της αγοράς στις περιοχές ενδιαφέροντος. Ένας κάλος μεσίτης μπορεί να σας γλυτώσει χρόνο και χρήμα και να σας καθοδηγήσει σωστά στο τι μπορείτε να αγοράσετε με τα χρήματα που διαθέτετε.
- Δεν υπάρχει το τέλειο σπίτι, όσα χρήματα και να διαθέτετε, εκτός και αν αγοράσετε γη και το χτίσετε με το δικό σας γούστο και σχέδια οπότε θα πλησιάσετε αυτό που θεωρείτε τέλειο.
- Δεν είστε οι μόνοι που ψάχνετε την ευκαιρία. Σχεδόν όλοι οι άλλοι υποψήφιοι αγοραστές την ευκαιρία ψάχνουν.
- Θυμηθείτε ότι στην αρχή αυτής της διαδικασίας επίσκεψης – αξιολόγησης είστε «ανώριμοι αγοραστές» διότι δεν μπορείτε να κρίνετε αν το ακίνητο είναι σε «καλή τιμή» και προπάντων αν είναι το ιδανικό για εσάς προς πώληση – πάντα σε σχέση με τα χρήματα που διαθέτετε. Συχνά οι αγοραστές επιστρέφουν και αγοράζουν ένα από τα 3 πρώτα ακίνητα που επισκέφτηκαν και αρχικά απέρριψαν.
- Αξιολογήστε ποια από τα βασικά χαρακτηριστικά του ακίνητου δεν επιδέχονται και ποια επιδέχονται άμεση βελτίωση। Η θέση ενός ακίνητου δεν επιδέχεται βελτίωσης, η βελτίωση της κατάσταση μιας οικοδομής είναι σχετικά πολύπλοκη διαδικασία, τα τετραγωνικά μετρά ενός διαμερίσματος δεν μπορούν να αυξηθούν, η λειτουργικότητα όμως (διαρρύθμιση) και κυρίως η κατάσταση μιας κατοικίας μπορούν να βελτιωθούν δραστικά.

Αποφασίζουμε….
- Μην απορρίπτετε μια κατοικία εάν χρειάζεται ανακαίνιση. Απλά συνυπολογίστε το κόστος της ανακαίνισης στο κόστος αγοράς. Η αγορά μιας παλαιότερης κατοικίας μπορεί να μας δώσει τη δυνατότητα να αγοράσουμε ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα ή/και σε καλύτερη περιοχή, και τη χαρά να επιλέξουμε υλικά και χρώματα της αρεσκείας μας. Η ανακαίνιση πλέον δεν στοιχίζει πολύ (πχ. 20.000€ για ολική ανακαίνιση ενός διαμερίσματος 100τμ).
- Μην απορρίπτεται μια κατοικία λόγω του τύπου ή της απουσίας θέρμανσης. Απλά συνυπολογίστε το κόστος εγκατάστασης ή αλλαγής της.
- Αξιολογήστε και την περίπτωση πιθανής πώλησης του ακινήτου που επιλέξατε. Βεβαιωθείτε ότι το σπίτι που αγοράζετε έχει στοιχεία που θα είναι επιθυμητά και σε άλλους αγοραστές, αλλιώς δεν θα καταφέρετε να το πουλήσετε σε καλή τιμή. Η αγορά ακινήτου είναι μια καλή αλλά μακροπρόθεσμη επένδυση. Το ίδιο ισχύει και για την περίπτωση μελλοντικής ενοικιάσεως του.
- Στην περίπτωση της αγοράς για επένδυση ο βασικότερος παράγοντας αξιολόγησης είναι η απόδοση του ακινήτου, και ισχύει ο γενικός κανόνας ότι όσο μικρότερο είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερη είναι η απόδοση.
- Μην ακούτε τις γνώμες τρίτων πρόσωπων για τη κατοικία που επιλέξατε. Μόνο τα άτομα που θα κατοικήσουν ή θα χρηματοδοτήσουν την αγορά έχουν δικαίωμα γνώμης. Συχνά συγγενείς, γνωστοί και φίλοι έχουν άλλα συμφέροντα ή και ζήλεια…
- Δεν υπάρχει απόλυτο σε μια διαπραγμάτευση ακίνητης περιουσίας. Οι έξυπνοι αγοραστές αντιλαμβάνονται ότι υπάρχουν περιπτώσεις που είναι σοφό να κάνουν μια χαμηλή προσφορά, και περιπτώσεις που είναι καλύτερο να κάνετε την πιο υψηλή προσφορά που μπορείτε να αντέξετε. Αλλά πάντα να θυμάστε ότι όλα είναι διαπραγματεύσιμα. Ο καλός μεσίτης θα σας βοηθήσει αφάνταστα σ αυτό το στάδιο.
- Διαπραγματευτείτε τα πάντα (όρους πληρωμής, εξτρά κατοικίας, παράδοση κατοικίας κα) αλλά «πριν δώσετε τα χέρια» και όχι κατά την υπογραφή των συμβολαίων γιατί αυτό δημιουργεί εκνευρισμούς και οδυνηρές ακυρώσεις της τελευταίας στιγμής
Καλορίζικο….

Πουλήστε Ακίνητα όπως στη Φλόριντα

(από την εφημερίδα Μακεδονία 30Σεπτεμβρίου)


Πουλήστε ακίνητα όπως στη Φλόριντα
Στην κατηγορία: Οικονομία
Ημερομηνία: 30/09/2010

Τι είπε στους έλληνες συναδέλφους του ο γκουρού των μεσιτών Τόνι Μακαλούζο

Στη γενιά των 60άρηδων θα πρέπει να στοχεύσουν οι έλληνες μεσίτες, καθώς αυτοί επιλέγουν, ως επί το πλείστον, ζεστές περιοχές για να ζήσουν। Η χώρα μας μάλιστα, που μπορεί να υπερηφανεύεται για τον ηλιόλουστο καιρό της, θα μπορούσε να συναγωνιστεί τη Φλόριντα των ΗΠΑ, εξηγεί ο Τόνι Μακαλούζο, μέλος της Αμερικανικής Ένωσης Μεσιτών και γκουρού στην εκπαίδευση μεσιτών, ο οποίος βρέθηκε στη Θεσσαλονίκη για διήμερο σεμινάριο

Ο κ। Μακαλούζο παραβρέθηκε σε σεμινάριο για τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων και την εφαρμογή του συστήματος πολλαπλής ανάθεσης ακινήτου (MLS)। Το σύστημα MLS Greece δίνει τη δυνατότητα για απευθείας ανάθεση πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου σε όλους τους έλληνες μεσίτες ταυτόχρονα।Σύμφωνα με τον κ। Μακαλούζο, η κτηματαγορά της Φλόριντας, ο πληθυσμός της οποίας είναι περίπου 17।000।000 κάτοικοι, στηρίζεται σημαντικά στους αλλοδαπούς αγοραστές, οι οποίοι την επιλέγουν για τον ηλιόλουστο καιρό και τις παραλίες της।Είναι χαρακτηριστικό ότι το ποσοστό των αγοραπωλησιών από ξένους αγοραστές στη Φλόριντα καταλαμβάνει το 25% του συνόλου (81।000 πωλήσεις ετησίως), ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στην Ελλάδα των 11।000।000 κατοίκων διαμορφώνεται σε μόλις 5%। Ανέφερε ακόμη ο Μακαλούζο ότι κάθε εννέα δευτερόλεπτα κάποιος Αμερικανός γίνεται 60 χρόνων, αυξάνοντας συνεχώς τον αριθμό των 60άρηδων (baby boomers) που σήμερα ξεπερνούν από 78।000।000 άτομα।
Σύμφωνα με τον βραβευμένο μεσίτη, η χώρα μας είναι ιδανική, λόγω του ιδιαίτερα καλού κλίματος, για την προσέλκυση αγοραστών εξοχικής κατοικίας τόσο από τις ΗΠΑ όσο και από τη Βόρεια Ευρώπη ।Παραλία, όπως λέμε Φλόριντα।Ξαφνιασμένος από τις ιδιαίτερα υψηλές τιμές που καταγράφονται στην παραλία της Θεσσαλονίκης (με εξαίρεση την Περαία, για την οποία χαρακτήρισε τις τιμές ελκυστικές) δήλωσε ο κ। Μακαλούζο, επισημαίνοντας ότι είναι αντίστοιχες με αυτές της Φλόριντας। Πάντως, χωρίς να διευκρινίσει για ποια ακριβώς μιλούσε, ο κ। Μακαλούζο τόνισε ότι κάποια ελληνικά νησιά διαθέτουν ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές।
Ο αμερικανός μεσίτης αναφέρθηκε και στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολίτες τρίτων χωρών με την ελληνική νομοθεσία για την αγορά κατοικίας σε παραμεθόριες περιοχές (σε αυτές συμπεριλαμβάνονται η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική), καθώς πρέπει να περιμένουν έως και ένα χρόνο έγκριση από το υπουργείο Άμυνας. Σε αυτή την κατεύθυνση συνέστησε είτε την άμεση αλλαγή της διαδικασίας είτε τον αποχαρακτηρισμό των εν λόγω περιοχών. Όπως υπογράμμισε, υπάρχει τεράστιο περιθώριο ανάπτυξης σε αυτόν τον τομέα, σημειώνοντας ότι οι πωλήσεις στην Ελλάδα αναμένεται να διαμορφωθούν σε 50.000 το 2010 και η προσέλκυση ξένων αγοραστών θα βοηθούσε σε μεγάλο βαθμό την ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα.Συμπλήρωσε ακόμη ότι η χώρα μας αριθμεί 1.750.000 εξοχικές κατοικίες, τις περισσότερες στην Ευρώπη αναλογικά, ο αριθμός των οποίων όμως θα μπορούσε να διπλασιαστεί.
Οι έλληνες μεσίτες είναι όπως οι αμερικανοί πριν από 40 χρόνιαΟ κ. Μακαλούζο υπογράμμισε ότι οι έλληνες μεσίτες βρίσκονται 40 χρόνια πίσω στην εφαρμογή του συστήματος πολλαπλής ανάθεσης ακινήτου (MLS) σε σχέση με τους αμερικανούς συναδέλφους τους και πρέπει να καλύψουν πολύ δρόμο σε επίπεδο λειτουργίας και δεοντολογίας. Αναγνώρισε ωστόσο ότι οι έλληνες μεσίτες έχουν το πλεονέκτημα, λόγω της τεχνολογίας αλλά και μαθαίνοντας από τα λάθη άλλων συναδέλφων τους, να καλύψουν τη διαφορά γρήγορα. Υποστήριξε λ.χ. ότι στην Ελλάδα οι μεσίτες προτιμούν να καθυστερήσουν την πώληση ενός σπιτιού, προκειμένου να μη δώσουν αμοιβή σε έναν συνάδελφό τους, ο οποίος βοήθησε στην αγοραπωλησία, γεγονός που αντίκειται στην δεοντολογία των μεσιτών, βάσει της οποίας “το ακίνητο πρέπει να πωλείται στη σωστή τιμή και γρήγορα στον πελάτη”. Καταλήγοντας, αναφέρθηκε στην κρίση που περνά το ακίνητο στις ΗΠΑ, αποδίδοντας τις ευθύνες για το ξέσπασμά της στα μεγάλα μπόνους των τραπεζών και στις τιτλοποιήσεις. Προέβλεψε τέλος ότι έρχεται άλλος ένας δύσκολος χρόνος στην αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ, αν και επισήμανε ότι οι τιμές έχουν πιάσει πάτο και υπάρχουν ενδείξεις για άνοδό τους.Από την πλευρά του ο αντιπρόεδρος του δικτύου μεσιτών Κεντρικής Ευρώπης Cerean Νίκος Μανομενίδης ανέφερε ότι στην κομητεία του Παλμ Μπιτς σε πληθυσμό 1,2 εκατ. κατοίκων δραστηριοποιούνται 11.000 μεσίτες, ενώ στη Θεσσαλονίκη μόλις 400 είναι ενεργοί, γεγονός το οποίο, κατά τον ίδιο, μεταφράζεται ότι υπάρχουν τεράστια περιθώρια για δημιουργία χιλιάδων νέων θέσεων εργασίας.


Σημειωση δικιά μου
Το υπεραισιόδοξο του αγαπητού κ।Μακαλούζο ( γκουρού του real estate στην Αμερική) είναι προφανές। Η μεγαλύτερη ένσταση μου όμως έχει να κάνει με το γεγονός ότι η Ελλάδα έχει και καλύτερα μέρη όσον αφορά το κλίμα, για να κάνει καποιός μια επένδυση σε εξοχική κατοικία από τη Θεσσαλονίκη, μιά και η σύγκριση έγινε με τη Φλόριντα όπου το κλίμα είναι υποτροπικό। Αν βέβαια κάποιος αλλοδαπός από τον Βορά θα ήθελε να συνδυάσει και κλίμα και μεγάλη πόλη, τότε αλλάζουν τα πράγματα...
Κώστας Μπρέζας