Κινητικότητα στην κτηματαγορά στο τέλος της χρονιάς (2010)

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Πουλήστε Ακίνητα όπως στη Φλόριντα

(από την εφημερίδα Μακεδονία 30Σεπτεμβρίου)


Πουλήστε ακίνητα όπως στη Φλόριντα
Στην κατηγορία: Οικονομία
Ημερομηνία: 30/09/2010

Τι είπε στους έλληνες συναδέλφους του ο γκουρού των μεσιτών Τόνι Μακαλούζο

Στη γενιά των 60άρηδων θα πρέπει να στοχεύσουν οι έλληνες μεσίτες, καθώς αυτοί επιλέγουν, ως επί το πλείστον, ζεστές περιοχές για να ζήσουν। Η χώρα μας μάλιστα, που μπορεί να υπερηφανεύεται για τον ηλιόλουστο καιρό της, θα μπορούσε να συναγωνιστεί τη Φλόριντα των ΗΠΑ, εξηγεί ο Τόνι Μακαλούζο, μέλος της Αμερικανικής Ένωσης Μεσιτών και γκουρού στην εκπαίδευση μεσιτών, ο οποίος βρέθηκε στη Θεσσαλονίκη για διήμερο σεμινάριο

Ο κ। Μακαλούζο παραβρέθηκε σε σεμινάριο για τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων και την εφαρμογή του συστήματος πολλαπλής ανάθεσης ακινήτου (MLS)। Το σύστημα MLS Greece δίνει τη δυνατότητα για απευθείας ανάθεση πώλησης ή μίσθωσης ακινήτου σε όλους τους έλληνες μεσίτες ταυτόχρονα।Σύμφωνα με τον κ। Μακαλούζο, η κτηματαγορά της Φλόριντας, ο πληθυσμός της οποίας είναι περίπου 17।000।000 κάτοικοι, στηρίζεται σημαντικά στους αλλοδαπούς αγοραστές, οι οποίοι την επιλέγουν για τον ηλιόλουστο καιρό και τις παραλίες της।Είναι χαρακτηριστικό ότι το ποσοστό των αγοραπωλησιών από ξένους αγοραστές στη Φλόριντα καταλαμβάνει το 25% του συνόλου (81।000 πωλήσεις ετησίως), ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στην Ελλάδα των 11।000।000 κατοίκων διαμορφώνεται σε μόλις 5%। Ανέφερε ακόμη ο Μακαλούζο ότι κάθε εννέα δευτερόλεπτα κάποιος Αμερικανός γίνεται 60 χρόνων, αυξάνοντας συνεχώς τον αριθμό των 60άρηδων (baby boomers) που σήμερα ξεπερνούν από 78।000।000 άτομα।
Σύμφωνα με τον βραβευμένο μεσίτη, η χώρα μας είναι ιδανική, λόγω του ιδιαίτερα καλού κλίματος, για την προσέλκυση αγοραστών εξοχικής κατοικίας τόσο από τις ΗΠΑ όσο και από τη Βόρεια Ευρώπη ।Παραλία, όπως λέμε Φλόριντα।Ξαφνιασμένος από τις ιδιαίτερα υψηλές τιμές που καταγράφονται στην παραλία της Θεσσαλονίκης (με εξαίρεση την Περαία, για την οποία χαρακτήρισε τις τιμές ελκυστικές) δήλωσε ο κ। Μακαλούζο, επισημαίνοντας ότι είναι αντίστοιχες με αυτές της Φλόριντας। Πάντως, χωρίς να διευκρινίσει για ποια ακριβώς μιλούσε, ο κ। Μακαλούζο τόνισε ότι κάποια ελληνικά νησιά διαθέτουν ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές।
Ο αμερικανός μεσίτης αναφέρθηκε και στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολίτες τρίτων χωρών με την ελληνική νομοθεσία για την αγορά κατοικίας σε παραμεθόριες περιοχές (σε αυτές συμπεριλαμβάνονται η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική), καθώς πρέπει να περιμένουν έως και ένα χρόνο έγκριση από το υπουργείο Άμυνας. Σε αυτή την κατεύθυνση συνέστησε είτε την άμεση αλλαγή της διαδικασίας είτε τον αποχαρακτηρισμό των εν λόγω περιοχών. Όπως υπογράμμισε, υπάρχει τεράστιο περιθώριο ανάπτυξης σε αυτόν τον τομέα, σημειώνοντας ότι οι πωλήσεις στην Ελλάδα αναμένεται να διαμορφωθούν σε 50.000 το 2010 και η προσέλκυση ξένων αγοραστών θα βοηθούσε σε μεγάλο βαθμό την ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα.Συμπλήρωσε ακόμη ότι η χώρα μας αριθμεί 1.750.000 εξοχικές κατοικίες, τις περισσότερες στην Ευρώπη αναλογικά, ο αριθμός των οποίων όμως θα μπορούσε να διπλασιαστεί.
Οι έλληνες μεσίτες είναι όπως οι αμερικανοί πριν από 40 χρόνιαΟ κ. Μακαλούζο υπογράμμισε ότι οι έλληνες μεσίτες βρίσκονται 40 χρόνια πίσω στην εφαρμογή του συστήματος πολλαπλής ανάθεσης ακινήτου (MLS) σε σχέση με τους αμερικανούς συναδέλφους τους και πρέπει να καλύψουν πολύ δρόμο σε επίπεδο λειτουργίας και δεοντολογίας. Αναγνώρισε ωστόσο ότι οι έλληνες μεσίτες έχουν το πλεονέκτημα, λόγω της τεχνολογίας αλλά και μαθαίνοντας από τα λάθη άλλων συναδέλφων τους, να καλύψουν τη διαφορά γρήγορα. Υποστήριξε λ.χ. ότι στην Ελλάδα οι μεσίτες προτιμούν να καθυστερήσουν την πώληση ενός σπιτιού, προκειμένου να μη δώσουν αμοιβή σε έναν συνάδελφό τους, ο οποίος βοήθησε στην αγοραπωλησία, γεγονός που αντίκειται στην δεοντολογία των μεσιτών, βάσει της οποίας “το ακίνητο πρέπει να πωλείται στη σωστή τιμή και γρήγορα στον πελάτη”. Καταλήγοντας, αναφέρθηκε στην κρίση που περνά το ακίνητο στις ΗΠΑ, αποδίδοντας τις ευθύνες για το ξέσπασμά της στα μεγάλα μπόνους των τραπεζών και στις τιτλοποιήσεις. Προέβλεψε τέλος ότι έρχεται άλλος ένας δύσκολος χρόνος στην αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ, αν και επισήμανε ότι οι τιμές έχουν πιάσει πάτο και υπάρχουν ενδείξεις για άνοδό τους.Από την πλευρά του ο αντιπρόεδρος του δικτύου μεσιτών Κεντρικής Ευρώπης Cerean Νίκος Μανομενίδης ανέφερε ότι στην κομητεία του Παλμ Μπιτς σε πληθυσμό 1,2 εκατ. κατοίκων δραστηριοποιούνται 11.000 μεσίτες, ενώ στη Θεσσαλονίκη μόλις 400 είναι ενεργοί, γεγονός το οποίο, κατά τον ίδιο, μεταφράζεται ότι υπάρχουν τεράστια περιθώρια για δημιουργία χιλιάδων νέων θέσεων εργασίας.


Σημειωση δικιά μου
Το υπεραισιόδοξο του αγαπητού κ।Μακαλούζο ( γκουρού του real estate στην Αμερική) είναι προφανές। Η μεγαλύτερη ένσταση μου όμως έχει να κάνει με το γεγονός ότι η Ελλάδα έχει και καλύτερα μέρη όσον αφορά το κλίμα, για να κάνει καποιός μια επένδυση σε εξοχική κατοικία από τη Θεσσαλονίκη, μιά και η σύγκριση έγινε με τη Φλόριντα όπου το κλίμα είναι υποτροπικό। Αν βέβαια κάποιος αλλοδαπός από τον Βορά θα ήθελε να συνδυάσει και κλίμα και μεγάλη πόλη, τότε αλλάζουν τα πράγματα...
Κώστας Μπρέζας

Αξία Ακινήτων και ΜΕΤΡΟ Θεσσαλονίκης (metro και real estate)

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Το ΜΕΤΡΟ της Θεσσαλονίκης έχει βρεί το "δρόμο" του και παρά τις όποιες καθυστερήσεις, απ΄οτι όλα δείχνουν, θα μεταφέρει επιβάτες στην κύρια γραμμή ΣΙΔΗΡΟΔΡΟΜΙΚΟΣ ΣΤΑΘΜΟΣ - ΝΕΑ ΕΛΒΕΤΙΑ σε 4 χρόνια από τώρα ήτοι μέσα στο 2014.
Θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων από τις περιοχές που θα περάσει? Ασφαλώς ναι, είτε πρόκειται για την αξία πώλησης τους, είτε για τις τιμές ενοικίου. Αυτό συνέβη σ΄όλες τις μεγάλες πόλεις και σχετικά πρόσφατα στην Αθήνα, και μάλιστα η επιρροή αυτή έχει πάντα θετικό πρόσημο.
Τί εννούμε με "το μετρό θα περάσει από την περιοχή"? Οποιαδήποτε απόσταση έως και 10 λεπτά περπάτημα από την κοντινότερη στάση μετρό ή αλλιώς έως 500μ, καί θα ήταν ποιό σωστό να χωρίσουμε την απόσταση αυτή σε 2 ζώνες, την πρώτη 0-250μ και την δεύτερη 250-500μ, γιατί αυτονόητα η 1η ζώνη θα επηρεαστεί περισσότερο από τη 2η.
Από πού θα περάσει το μετρό? Ήδη έχουμε εικόνα των τοποθεσιών των περισσότερων στάσεων της κύριας γραμμής. Οι σταθμοί είναι

• Σιδηροδρομικός σταθμός
• Πλατεία Δημοκρατίας (Βαρδάρη)
• Βενιζέλου (στην Εγνατία)
• Αγίας Σοφίας (στην Εγνατία)
• Συντριβάνι (Εγνατία με Εθνικής Αμύνης)
• Πανεπιστήμιο (Νέα Εγνατία στο ύψος Πολυτεχνείου)
• Παπάφη (στο Παπάφειο Ορφανοτροφείο)
• Ευκλείδη (Κωνσταντινουπόλεως)
• Φλέμινγκ (Δελφών με Καλλιδοπούλου)
• Ανάληψη (Δελφών με Π.Συνδίκα)
• Πατρικίου (μεγάλο πάρκο Κρήτης, κόμβος για γραμμή Καλαμαριάς)
• Βούλγαρη (Παπαδάκη)
• Νέα Ελβέτία (άλσος)

Παράλληλα θα κατασκευαστούν δύο επεκτάσεις

1)από πλατεία Δημοκρατίας σε Ν.Ευκαρπία με 4 ενδιάμεσους σταθμούς α)Νεάπολη -β)Π।Μελά- γ))Σταυρούπολη -δ)Πολίχνη και

2)γραμμή Καλαμαριάς με σταθμούς α)Νομαρχία (Βούλγαρη με Β.Όλγας) β) Καλαμαριά (Πόντου με Μεταμορφώσεως) γ)Αρετσού (Πόντου με Καυκάσου) δ)Νέα Κρήνη (Πόντου με Βρυούλων) ε) Μίκρα (στις αθλητικές εγκαταστάσεις) με προοπτική υπέργειας επέκτασης μέχρι το Αεροδρόμιο.

Πόσο θα επηρεάσει το μετρό την αξία των διαμερίσματων? Αρκετά χρόνια πριν την λειτουργία του, βλέπουμε σε αγγελίες πωλήσεων διαμερισμάτων "κοντά σε μελλοντική στάση μετρό". Η παρατήρηση της αλλαγής των τιμών σε διαμερίσματα που ήταν κοντά στους άξονες του μετρό στην Αθήνα, έδειξε ότι εκτός από την εγγύτητα στους σταθμούς -που ήταν εξ άλλου αναμενόμενη- σημαντικό ρόλο έπαιξε και το μέγεθος των διαμερίσματων, και συγκεκριμμένα περισσότερο (ποσοστιαία) ανέβηκαν οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων (στούντιο, γκαρσονιέρες, μικρά δυάρια) και λιγότερο των μεγάλων διαμερισμάτων. Μπορούμε να αναφέρουμε οτι οι τιμές τόσο της πώλησης όσο και των μισθωμάτων ανέβηκαν από 5% έως 20% και το ποσοστό είναι αντιστρόφως ανάλογο από την απόσταση των σταθμών αλλά και από τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων. Ετσι έχουμε έως και 20% αυξήσεις στα μικρά διαμερίσματα που απέχουν έως 250μ από τους σταθμούς η οποία μειώνεται και μπορεί να είναι μόνο 5 % για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα πού απέχουν 250-500μ από τους σταθμούς. Κάτι ανάλογο περιμένουμε καί στη Θεσσαλονίκη με την αγορά να έχει ήδη προεξωφλήσει ένα μικρό μέρος της αύξησης κυρίως στα μικρά διαμερίσματα στις τιμές πώλησης.

Θα επηρέασει το μετρό και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων? Είναι σίγουρο αν και οι αυξήσεις θα είναι μικρότερες των διαμερισμάτων, με εξαίρεση τα μικρά ή και μεσαία καταστήματα που θα είναι δίπλα από τις εξόδους του μετρό και που θα είναι κατάλληλα για επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος (πρόχειρο φαγητό, καφέ) αλλά και τεχνολογίας (κινητά, gadgets κλπ).

Σημαντική υποσημείωση: με τον όρο "αυξήσεις τιμών" λόγω του μετρό, εννούμε διαφορές τιμών με αντίστοιχα ακίνητα αντίστοιχων περιοχών απ΄όπου δεν θα διέρθει το μετρό και όχι αναγκαστικά πραγματικές αυξήσεις. Αν δηλαδή η αγορά ακινήτων ακολουθήσει πτωτική πορεία, το ίδιο θα γίνει και με τα πλησίον του μετρό ακίνητα, τα οποία όμως θα μπορούν να συμψηφίζουν και την οποιαδήποτε λόγω θέσης αύξηση

ΜΗΠΩΣ ΕΙΝΑΙ ΤΩΡΑ ΤΟ ΣΩΣΤΟ ΤΑϊΜΙΝΓΚ ΓΙΑ ΑΓΟΡΕΣ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟ ΜΕΤΡΟ?

Κώστας Μπρέζας

Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων

Οι πίνακες αφορολογήτων 1ης κατοικίας & οικοπέδων(για κτίσιμο 1ης κατοικίας) καθώς και δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας διαμορφώνονται όπως παρακάτω:

Συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων (πλην αυτών που υπάγονται στον ΦΠΑ). Ο φόρος μεταβίβασης αποσυνδέεται από το κριτήριο της ύπαρξης πυροσβεστικής υπηρεσίας και διαμορφώνεται τελικά σε 10% για ποσά άνω των 20।000 ευρώ και σε 8% για ποσά μέχρι 20.000 ευρώ.(σήμερα ισχύει 9% για πρώτα 15.000 ευρώ και 11% για υπόλοιπο).