Συμβουλές για την πώληση κατοικίας (σε περίοδο κρίσης)

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Οι καθοριστικοί παράγοντες για την πώληση μιας κατοικίας είναι 3: η σωστή εκτίμηση της άξιας του ακινήτου, η περιποίηση του πριν την πώληση και η επιλογή του κατάλληλου κτηματομεσίτη που θα την αναλάβει.

Εκτίμηση.

Αν και αυτή είναι μια δουλειά του κτηματομεσίτη, καλό είναι να έχετε και εσείς στο μυαλό σας μια προσέγγιση της τιμής πώλησης του. Αυτό απαιτεί να διαθέσετε αρκετό από τον πολύτιμο χρόνο σας, διότι η απλή ανάγνωση των αγγελιών είτε στον τύπο είτε στα πωλητήρια του δρόμου, από τη μια δεν σας δίνει την εικόνα και την κατάσταση του αντιστοίχου προς πώληση ακινήτου, από την άλλη οι αναγραφόμενες σ αυτά τιμές δεν σημαίνει ότι είναι και οι εμπορικές άξιες τους. Τα περισσότερα ακίνητα που πρωτοβγαίνουν για πώληση στην αγορά είναι σαφώς υπερτιμημένα, ειδικά αυτά που πωλούνταν χωρίς τη μεσολάβηση μεσίτη.

Οι Οι τρείς σημαντικότεροι παράγοντες για τον υπολογισμό της άξιας ακινήτου –πέρα από την επιφάνεια του- είναι: Α η ηλικία του Β η θέση του (περιοχή - ανοιχτωσία - θέα) και Γ η κατάσταση του.

Ιδιαίτερα σημαντικοί παράγοντες επίσης είναι:

- Ο όροφος (για διαμερίσματα)
- Η κλίση και η διαμόρφωση του οικόπεδου εάν είναι μονοκατοικία ή μαιζονεττα
- Η δυνατότητα στάθμευσης αυτοκινήτου/ων
- Οι παρελκόμενοι χώροι του (πχ αποθήκη στο υπόγειο ή δικαίωμα χρήσης της πυλωτής)
- Τα εξτρά που παρέχει (πχ πολύ καλή κουζίνα, τζάκι, a/c)
- Η διαρρύθμιση του
- Ο προσανατολισμός του
- Ο αντικειμενική αξία του
- Η νομιμότητα όλων των χώρων του

Θα πρέπει να πάρετε όλα τα παραπάνω υπ όψη όταν θα βρεθείτε σε θέση να συγκρίνετε την τιμή πώλησης άλλου ακινήτου της ίδιας περιοχής με το δικό σας. Είναι μεγάλο λάθος η πρακτική πολλών ιδιοκτήτων να δοκιμάζουν πρώτα την πιθανότητα πώλησης σε πολύ υψηλότερη τιμή με την λογική του «βλέπουμε αν μπορούμε να πάρουμε κάτι παραπάνω και αν όχι μετά ρίχνουμε την τιμή». Η υπερέκθεση ενός ακινήτου σε διαδικασίες πώλησης μπορεί να δώσει την εντύπωση ότι το ακίνητο είναι προβληματικό ή -το λιγότερο- πολύ υπερτιμημένο. Εννοείται ότι μια μικρή αύξηση της τιμής για να γίνει διαπραγμάτευση είναι επιθυμητή ιδιαίτερα στους δύσκολους αυτούς καιρούς που τα πάντα είναι «υπό διαπραγμάτευση άμα τη εμφανίση μετρητών»….

Περιποίηση

- Βάψτε το σπίτι σας. Ένα φρεσκοβαμμένο σπίτι δίνει μια ριζικά καλύτερη εντύπωση από ένα αντίστοιχο άβαφο και ειδικά στην περίπτωση που είναι άδειο το βάψιμο είναι απαραίτητο. Επιλέξτε ουδέτερα ανοιχτά χρώματα ή και λευκό.

- Καθαρίστε το. Ιδιαίτερα την κουζίνα και το μπάνιο.

- Επιδιορθώστε το. Αν υπάρχουν σπασμένα πρεβάζια ή υδραυλικά, βγαλμένα πλακάκια ή ηλεκτρολογικά, ραγισμένα παράθυρα και παντζούρια πρέπει να επιδιορθωθούν.

- Ελέγξτε προσεκτικά (πριν το βάψιμο) το ακίνητό σας για πιθανές υγρασίες και επιδιορθώστε αυτές και τα αποτελέσματα τους.

- Ελέγξτε τον φωτισμό. Πολλοί αγοραστές επισκέπτονται τις κατοικίες που σκοπεύουν να αγοράσουν κατά τις απογευματινές και βραδινές ώρες μετά την εργασία τους όταν ο φυσικός φωτισμός είναι περιορισμένος.

- αν η κατοικία διαθέτει κήπο, σιγουρευτείτε ότι είναι τακτοποιημένος και καθαρός γιατί η πρώτη εντύπωση σε έναν εν δυνάμει αγοραστή είναι σημαντική.

Δεν χρειάζεται να ξοδέψετε πολλά χρήματα. Ούτε να κάνετε δαπανηρές ανακαινίσεις, πλην των περιπτώσεων των ολότελα κατεστραμμένων κατοικιών, όπου η ολική ανακαίνιση είναι απαραίτητη, και είναι και η μοναδική περίπτωση που θα εισπράξετε από την πώληση περισσότερα χρήματα συνυπολογίζοντας και το κόστος ανακαίνισης.

Επιλογή μεσίτη

Επιλέξτε τον μεσίτη με βάση την γνώση του για την αγορά ακινήτων της περιοχής σας, τη συνέπεια του (και χρονική και λεκτική) και το πλάνο του για την προώθηση του ακινήτου σας. Το πλάνο αυτό πρέπει οπωσδήποτε να το ζητάτε γιατί η απλή αναγγελία της πώλησης του στον καθημερινό τύπο δεν αρκεί και αυτήν την προώθηση θα μπορούσατε να την κάνετε και εσείς μόνοι σας. Οι σύγχρονοι τρόποι προώθησης περιλαμβάνουν οπωσδήποτε το διαδίκτυο και μάλιστα με πληρωμένη καταχώρηση σε εξειδικευμένους ιστότοπους (sites), αφισοκόλληση της περιοχής του ακινήτου, πανό, news letter σε πιθανούς ενδιαφερόμενους, συνεργασία των μεσιτών, ακόμη και “open house” για ξεχωριστά ακίνητα και μονοκατοικίες. Στην εποχή της εικόνας και της πληροφορίας, η σωστή φωτογράφισή του, είναι κάτι παραπάνω από απαραίτητη.

Μην αναθέτετε το ακίνητο σας σε πολλούς μεσίτες। Το πελατολόγιο είναι το ίδιο είτε οι μεσίτες είναι πολλοί είτε είναι λίγοι. Ο ένας ή στη χειρότερη περίπτωση οι δυο μεσίτες, θα του δώσουν περισσότερη προσοχή απ ότι αν αναθέσετε την πώληση του σε περισσότερους.

Σημαντική αλλαγή λογω κρίσης

Πριν από την εκδήλωση της κρίσης που βιώνουμε, συνηθίζαμε εμείς οι επαγγελματίες του κλάδου να συμβουλεύουμε τους ιδιοκτήτες/πωλητές ακινήτων, να μην είναι βιαστικοί στην πώληση, γιατί ο χρόνος είναι με το μέρος τους και όσο περισσότερο χρόνο έχουν «τόσο καλύτερη τιμή θα πιάσουν». Αυτό πλέον έχει αλλάξει δραματικά και καλύτερα είναι το ακίνητο να πωλείται σχετικά γρήγορα –αλλά όχι βιαστικά- και επομένως να μην «κουράζετε» μέσα σε μια νευρική αγορά που έτσι κι αλλιώς ούτε πρόκειται να ανακάμψει γρήγορα, ούτε οι τιμές πρόκειται να πάρουν την ανιούσα τουλάχιστον μεσοπρόθεσμα.

Τέλος να έχετε όλα τα απαραίτητα έγγραφα του ακίνητου έτοιμα, να μην κρύβετε τίποτα από ην κατάσταση του ακίνητου (πραγματική και νομική), να είστε ξεκάθαροι γιατί το τι αφήνετε στο σπίτι από τα έξτρα του (πχ εντοιχισμένες συσκευές, a/c, κλπ), και

ΣΕ ΚΑΛΗ ΜΕΡΙΑ………

Κινητικότητα στην κτηματαγορά στο τέλος της χρονιάς (2010)

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Ανακαίνιση Διαμερίσματος (τι πρέπει να προσέξουμε)

Στην εποχή μας αποτελεί πολύ καλή κίνηση η ανακαίνιση του διαμερίσματος μας και για την περίπτωση που μένουμε εμείς σε αυτό αλλά και στην περίπτωση που θα χρησιμοποιήσουμε το διαμέρισμα ως επένδυση (πώληση ή ενοικίαση) γιατί έτσι αυξάνουμε κατακόρυφα την αξία του, με κάποιες συγκεκριμένες αλλαγές και διαμορφώσεις ।

Ο βασικός κανόνας είναι ότι δεν υπάρχει κάτι που δεν γίνεται στα πλαίσια του νόμιμου, του τεχνικά άρτιου και του ασφαλούς. Το κόστος της ανακαίνισης όπως είναι επόμενο είναι ένα απόλυτα ελαστικό μέγεθος που εξαρτάται από την έκταση και την ποιότητα των αλλαγών που θέλουμε να κάνουμε.
Ένα μέσο κόστος που θα πρέπει να υπολογίζετε, είναι τα 150 – 250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Βασικές εργασίες για ένα σημαντικό φρεσκάρισμα του διαμερίσματος είναι :
- τρίψιμο των δαπέδων (ξύλινα ή μαρμάρινα),
- αντικατάσταση της παλιάς κουζίνας με νέα,
- αντικατάσταση των παλιών εξωτερικών κουφωμάτων,
- πλήρης ανακατασκευή του wc με αλλαγή των ειδών υγιεινής απαραίτητα , νέα πλακάκια δαπέδου και τοίχου,
- ηλεκτρολογικός πίνακας νέος,
- νέα πόρτα ασφαλείας,
- χρωματισμός του διαμερίσματος εσωτερικά και εξωτερικά.

Παράλληλα με τις παραπάνω εργασίες ανάλογα και με την κατάσταση του διαμερίσματος προστίθενται και νέες απαραίτητες για λόγους εργονομίας ή και διακοσμητικούς, όπως η αντικατάσταση των εσωτερικών κουφωμάτων, νέες ντουλάπες κ.α.
Εκείνο που καταρχήν θα πρέπει να προσεχθεί πριν την οποιαδήποτε έναρξη εργασιών είναι η νομιμότητα των εργασιών που σημαίνει δήλωση σε Πολεοδομία και ΙΚΑ.
Στην Πολεοδομία υπάρχει η δυνατότητα να μην δηλωθεί εάν και εφόσον αφορά εργασίες που δεν χρειάζονται άδεια και ορίζονται από την απόφ 5219/04.
Στην περίπτωση που περιλαμβάνεται γκρέμισμα οποιουδήποτε τοίχου χρειάζεται άδεια από την πολεοδομία . Για την αίτηση χρειάζεται αντίγραφο σχεδίων από πολεοδομία (κάτοψη και ξυλότυπος) και τεχνική έκθεση από τον μηχανικό του έργου.
Η παρουσία μηχανικού στο έργο σας ,σας διασφαλίζει από τυχόν παρεκκλίσεις στα συμφωνημένα ποσά , στους χρόνους αλλά και στο να πάρετε την ποιότητα και τον σχεδιασμό για τον οποίο πληρώσατε.
Ένα άλλο σημείο στο οποίο πρέπει να δώσετε μεγάλη προσοχή και αφορά στην αρχική σας απόφαση με ποιο γραφείο να συνεργαστείτε για την υλοποίηση της ανακαίνισης σας είναι οι λεγόμενοι ''πονηροί'' και ''αφανείς'' όροι στην μεταξύ σας συμφωνία. Θα πρέπει η τελική σας συμφωνία να περιγράφει με λεπτομέρεια τα τμήματα της κατασκευής. Προσοχή σε φυλλάδια που δίνουν τιμές “κοστούμι” γενικά που μόνο σκοπό έχουν τον γρήγορο εντυπωσιασμό και την προσέλκυση του πελάτη. Ο φτηνότερος είναι δεν είναι πάντα ο καλύτερος.
Προσοχή αν η τιμή περιλαμβάνει Φ.Π.Α.
Προσοχή αν η τιμή είναι τελική ή αν αφήνει παράθυρο για επιπλέον κοστολόγηση.
Προσοχή στις εγγυήσεις που σας δίνονται για τα υλικά και τις εργασίες.

Πάντοτε να θυμάστε ότι επιμέρους τιμές από “μάστορες” είναι μερικές φορές καλύτερες από τις τιμές που θα πάρετε από την όποια εταιρία κατασκευών. Σε αυτήν την περίπτωση όμως πάντα θα έχετε και την “εγγύηση” και το “λόγο” του “μάστορα”

Δημητριάδης Μ. Νίκος
Πολ. Μηχανικός Ε/Υ Τ.Ε – Ε.Δ.Ε
Ανακαινίσεις HPM

Αξία Ακινήτων και ΜΕΤΡΟ Θεσσαλονίκης (metro και real estate)

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Το ΜΕΤΡΟ της Θεσσαλονίκης έχει βρεί το "δρόμο" του και παρά τις όποιες καθυστερήσεις, απ΄οτι όλα δείχνουν, θα μεταφέρει επιβάτες στην κύρια γραμμή ΣΙΔΗΡΟΔΡΟΜΙΚΟΣ ΣΤΑΘΜΟΣ - ΝΕΑ ΕΛΒΕΤΙΑ σε 4 χρόνια από τώρα ήτοι μέσα στο 2014.
Θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων από τις περιοχές που θα περάσει? Ασφαλώς ναι, είτε πρόκειται για την αξία πώλησης τους, είτε για τις τιμές ενοικίου. Αυτό συνέβη σ΄όλες τις μεγάλες πόλεις και σχετικά πρόσφατα στην Αθήνα, και μάλιστα η επιρροή αυτή έχει πάντα θετικό πρόσημο.
Τί εννούμε με "το μετρό θα περάσει από την περιοχή"? Οποιαδήποτε απόσταση έως και 10 λεπτά περπάτημα από την κοντινότερη στάση μετρό ή αλλιώς έως 500μ, καί θα ήταν ποιό σωστό να χωρίσουμε την απόσταση αυτή σε 2 ζώνες, την πρώτη 0-250μ και την δεύτερη 250-500μ, γιατί αυτονόητα η 1η ζώνη θα επηρεαστεί περισσότερο από τη 2η.
Από πού θα περάσει το μετρό? Ήδη έχουμε εικόνα των τοποθεσιών των περισσότερων στάσεων της κύριας γραμμής. Οι σταθμοί είναι

• Σιδηροδρομικός σταθμός
• Πλατεία Δημοκρατίας (Βαρδάρη)
• Βενιζέλου (στην Εγνατία)
• Αγίας Σοφίας (στην Εγνατία)
• Συντριβάνι (Εγνατία με Εθνικής Αμύνης)
• Πανεπιστήμιο (Νέα Εγνατία στο ύψος Πολυτεχνείου)
• Παπάφη (στο Παπάφειο Ορφανοτροφείο)
• Ευκλείδη (Κωνσταντινουπόλεως)
• Φλέμινγκ (Δελφών με Καλλιδοπούλου)
• Ανάληψη (Δελφών με Π.Συνδίκα)
• Πατρικίου (μεγάλο πάρκο Κρήτης, κόμβος για γραμμή Καλαμαριάς)
• Βούλγαρη (Παπαδάκη)
• Νέα Ελβέτία (άλσος)

Παράλληλα θα κατασκευαστούν δύο επεκτάσεις

1)από πλατεία Δημοκρατίας σε Ν.Ευκαρπία με 4 ενδιάμεσους σταθμούς α)Νεάπολη -β)Π।Μελά- γ))Σταυρούπολη -δ)Πολίχνη και

2)γραμμή Καλαμαριάς με σταθμούς α)Νομαρχία (Βούλγαρη με Β.Όλγας) β) Καλαμαριά (Πόντου με Μεταμορφώσεως) γ)Αρετσού (Πόντου με Καυκάσου) δ)Νέα Κρήνη (Πόντου με Βρυούλων) ε) Μίκρα (στις αθλητικές εγκαταστάσεις) με προοπτική υπέργειας επέκτασης μέχρι το Αεροδρόμιο.

Πόσο θα επηρεάσει το μετρό την αξία των διαμερίσματων? Αρκετά χρόνια πριν την λειτουργία του, βλέπουμε σε αγγελίες πωλήσεων διαμερισμάτων "κοντά σε μελλοντική στάση μετρό". Η παρατήρηση της αλλαγής των τιμών σε διαμερίσματα που ήταν κοντά στους άξονες του μετρό στην Αθήνα, έδειξε ότι εκτός από την εγγύτητα στους σταθμούς -που ήταν εξ άλλου αναμενόμενη- σημαντικό ρόλο έπαιξε και το μέγεθος των διαμερίσματων, και συγκεκριμμένα περισσότερο (ποσοστιαία) ανέβηκαν οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων (στούντιο, γκαρσονιέρες, μικρά δυάρια) και λιγότερο των μεγάλων διαμερισμάτων. Μπορούμε να αναφέρουμε οτι οι τιμές τόσο της πώλησης όσο και των μισθωμάτων ανέβηκαν από 5% έως 20% και το ποσοστό είναι αντιστρόφως ανάλογο από την απόσταση των σταθμών αλλά και από τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων. Ετσι έχουμε έως και 20% αυξήσεις στα μικρά διαμερίσματα που απέχουν έως 250μ από τους σταθμούς η οποία μειώνεται και μπορεί να είναι μόνο 5 % για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα πού απέχουν 250-500μ από τους σταθμούς. Κάτι ανάλογο περιμένουμε καί στη Θεσσαλονίκη με την αγορά να έχει ήδη προεξωφλήσει ένα μικρό μέρος της αύξησης κυρίως στα μικρά διαμερίσματα στις τιμές πώλησης.

Θα επηρέασει το μετρό και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων? Είναι σίγουρο αν και οι αυξήσεις θα είναι μικρότερες των διαμερισμάτων, με εξαίρεση τα μικρά ή και μεσαία καταστήματα που θα είναι δίπλα από τις εξόδους του μετρό και που θα είναι κατάλληλα για επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος (πρόχειρο φαγητό, καφέ) αλλά και τεχνολογίας (κινητά, gadgets κλπ).

Σημαντική υποσημείωση: με τον όρο "αυξήσεις τιμών" λόγω του μετρό, εννούμε διαφορές τιμών με αντίστοιχα ακίνητα αντίστοιχων περιοχών απ΄όπου δεν θα διέρθει το μετρό και όχι αναγκαστικά πραγματικές αυξήσεις. Αν δηλαδή η αγορά ακινήτων ακολουθήσει πτωτική πορεία, το ίδιο θα γίνει και με τα πλησίον του μετρό ακίνητα, τα οποία όμως θα μπορούν να συμψηφίζουν και την οποιαδήποτε λόγω θέσης αύξηση

ΜΗΠΩΣ ΕΙΝΑΙ ΤΩΡΑ ΤΟ ΣΩΣΤΟ ΤΑϊΜΙΝΓΚ ΓΙΑ ΑΓΟΡΕΣ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟ ΜΕΤΡΟ?

Κώστας Μπρέζας

Τακτοποίηση Ημιυπαίθριων

(απο την "Ημερησία")
Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να υποβάλλουν την αίτησή τους μέχρι το τέλος του χρόνου. Δικαίωμα να το κάνουν έχουν μόνο αυτοί που η οικοδομική τους άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε μέχρι τις 2 Ιουλίου 2009. Οσοι ημιυπαίθριοι κλείστηκαν με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε από τις 3 Ιουλίου 2009 και έπειτα υπάγονται στον νομο περί αυθαιρέτων. Οι χώροι που μπορούν να δηλωθούν είναι εκτός των κλειστών ημιυπαιθρίων και οι σοφίτες, τα πατάρια καθώς και οι αποθήκες και υπόγεια και υπέργεια γκαράζ που έχουν αλλάξει χρήση και έχουν μετατραπεί σε δωμάτια, καταστήματα κ.λπ. Γενικώς όλοι οι χώροι που αλλάξανε χρήση αλλά βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου περιγράμματος του ακινήτου. Να σημειωθεί ότι δεν υπάγονται στον νόμο αλλαγές χρήσης που δεν προβλέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις περί χρήσης γης που αφορούν στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Δηλαδή, εάν κάποιος έχει μετατρέψει ένα ισόγειο γκαράζ σε κατάστημα υγειονομικού χαρακτήρα σε περιοχή αμιγούς κατοικίας δεν θα μπορεί να το διατηρήσει.

Ο φάκελος θα περιλαμβάνει

-Αίτηση υπαγωγής του ακινήτου τους στον συγκεκριμένο νόμο
-Υπεύθυνη δήλωση του νόμου 1599/1986 εις διπλούν στην οποία περιλαμβάνονται τα ατομικά στοιχεία, ο αριθμός ταυτότητας, το ΑΦΜ, η Δ.Ο.Υ. φορολογίας του κυρίου ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας, το εμβαδόν και η χρήση του ακινήτου, η ημερομηνία μετατροπής του δηλωμένου χώρου καθώς κι αν πρόκειται για ακίνητο πρώτης κατοικίας, άλλης κατοικίας ή άλλης χρήσης.
-Τεχνική έκθεση μηχανικού στην οποία επισυνάπτονται αντίγραφα του στελέχους της οικοδομικής άδειας, του τοπογραφικού διαγράμματος της άδειας και της κάτοψης του ορόφου।
-Παράβολο 250 ευρώ εάν πρόκειται για ημιυπαίθριο και 350 ευρώ αν πρόκειται για άλλο χώρο, το οποίο δεν επιστρέφεται και συμψηφίζεται με το τελικό πρόστιμο.

Τα παραπάνω δικαιολογητικά μπορούν να υποβληθούν μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου στις πολεοδομίες ή μέχρι τέλος Οκτωβρίου εάν ο ιδιοκτήτης τα στείλει με συστημένη επιστολή.

Πρόστιμο
Το πρόστιμο είναι κλιμακωτό και υπολογίζεται με βάση τη τιμή ζώνης του ακινήτου. Για ακίνητα πρώτης κατοικίας σε εντός σχεδίου περιοχές, το πρόστιμο κυμαίνεται από 5% έως 9% επί της τιμής ζώνης, ανάλογα τα τετραγωνικά. Για εκτός σχεδίου πρώτη κατοικία το πρόστιμο κυμαίνεται από 6% έως 10% επί της τιμής ζώνης. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να το πληρώσουν είτε εφάπαξ με 10% έκπτωση είτε σε έξι ισόποσες δόσεις με την τελευταία να μην μπορεί να καταβληθεί πέραν του τέλους του 2011.

Οσοι δεν δηλώσουν τους παράνομους χώρους τους θα πρέπει να πληρώσουν (όπως ισχύει και σήμερα) πρόστιμο ανέγερσης και ετήσιο πρόστιμο διατήρησης, δηλαδή 30% και 5% επί της αντικειμενικής αξίας, αντίστοιχα. Το ίδιο πρόστιμο θα επιβάλλεται και σε όσες παρανομίες έχουν γίνει με οικοδομική άδεια η οποία έχει εκδοθεί από τις 3 Ιουλίου 2009 και έπειτα.

Οι δηλωμένοι χώροι φορολογούνται ξεχωριστά από τα νόμιμα τετραγωνικά του ακινήτου και δεν προσμετρώνται στα τεκμήρια διαβίωσης. Οι χώροι αυτοί μπορούν να μεταβιβαστούν κανονικά ως χώροι που διατηρούν την χρήση τους για 40 έτη.

Οσοι δήλωσαν τους ημιυπαίθριους με βάση την ρύθμιση Σουφλιά και πλήρωσαν το πρόστιμο, μπορούν να συνδεθούν με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας αφού υπάγονται και αυτοί στον νόμο Μπιρμπίλη. Οσοι ξεκίνησαν τη διαδικασία βάσει του νόμου Σουφλιά και δεν την ολοκλήρωσαν μπορούν να υποβάλλουν αίτηση με βάση τον νόμο Μπιρμπίλη χωρίς να πληρώσουν παράβολο εφόσον το έχουν ήδη καταβάλει.

Ο ρόλος του κτηματομεσίτη στην πώληση ή ενοικίαση ακινήτου

του Κώστα Μπρέζα
costasbr@gmail.com

Ο κτηματομεσίτης

Η αγοραπωλησία και η ενοικίαση ακινήτων είναι οι δύο βασικές λειτουργίες ενός κτηματομεσιτικού γραφείου। Ο ρόλος του κτηματομεσίτη είναι να γνωστοποιήσει το ακίνητο στην αγορά και να συμβάλει τα μέγιστα ώστε η προσφορά να ταιριάξει στο μέγιστο δυνατό βαθμό με την ζήτηση।

Η εκτίμηση
Η σωστή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου είτε για πώληση είτε για ενοικίαση είναι βασικά δουλειά του κτηματομεσίτη – σύμβουλου ακίνητης περιουσίας.
Θυμηθείτε। Οι νομικά εμπλεκόμενοι στην αγοραπωλησία επαγγελματίες δηλ. δικηγόροι και συμβολαιογράφοι δεν είναι σε θέση να εκτιμήσουν ένα ακίνητο. Οι Τράπεζες θα το εκτιμήσουν ανάλογα με την πολιτική δανειοδότησης που ακολουθούν τη χρονική περίοδο της εκτίμησης, δηλ. ενίοτε προς τα πάνω (θέλουν να χορηγήσουν δάνεια) ή προς τα κάτω (σφίγγει η κάνουλα χρηματοδότησης).


Ανάθεση πώλησης ή ενοικίασης
ΑΝΟΙΚΤΗ ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Είναι η εντολή του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου προς τον κτηματομεσίτη επαγγελματία, όπου ο ιδιοκτήτης αναθέτει στον κτηματομεσίτη την προώθηση του ακινήτου στην αγορά. Η απλή αυτή εντολή δεν έχει χρονικό περιορισμό, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αναθέσει το ίδιο ακίνητο και σε άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία και υποχρέωση αμοιβής έχει μόνο απέναντι σε εκείνο το γραφείο που θα ολοκληρώσει την πώληση του ακινήτου.

Τα ΣΥΝ: Ανάθεση μπορείτε να κάνετε και σε άλλους κτηματομεσίτες, που πιθανόν να έχουν τον κατάλληλο πελάτη. Δεν επιβαρύνεστε έξοδα επίδειξης και διαφήμισης.
Τα ΜΕΙΟΝ: Όταν σε ένα ακίνητο εμπλέκονται πάνω από 2 κτηματομεσίτες, έχουν την τάση να μην το προβάλλουν όπως θα έπρεπε, αφού το κόστος για τις επιδείξεις είναι μεγαλύτερο από την πιθανότητα να το πουλήσουν οι ίδιοι και όχι οι συνάδελφοί τους. Αποτέλεσμα - αργή προώθηση στην αγορά, μικρότερη τιμή πώληση εν τέλει. Το σπίτι γίνεται "κέντρο διερχομένων", δεν ελέγχεται η κατάσταση, μπερδεύονται οι πληροφορίες, ενοχλούνται οι ένοικοι και οι άλλοι ιδιώτες της οικοδομής.

ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΕΝΤΟΛΗ ΑΝΑΘΕΣΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η αποκλειστική εντολή, που εφαρμόζεται διεθνώς, ορίζει ότι για συγκεκριμένο συμφωνημένο χρονικό διάστημα ο συγκεκριμένος κτηματομεσίτης αναλαμβάνει κατά αποκλειστικότητα την προώθηση του συγκεκριμένου ακινήτου στην αγορά। Συνήθως το χρονικό αυτό διάστημα κυμαίνεται από 1 μήνα έως 6 μήνες, αναλόγως το ακίνητο। Στο αποκλειστικό αυτό διάστημα ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το αναθέσει σε άλλον επαγγελματία, ούτε να το πουλήσει ο ίδιος। Αν το κάνει, θα υποχρεούται να πληρώσει στον κτηματομεσίτη την συμφωνημένη αμοιβή, ακόμη κι αν ο κτηματομεσίτης δεν το πούλησε.

Τα ΣΥΝ: Αφού αναθέσετε την αποκλειστική διάθεση του ακινήτου Σας στην αγορά αποφεύγετε την χρονοβόρα και δύσκολη διαδικασία συνεννόησης με άλλα κτηματομεσιτικά γραφεία. Ο μεσίτης ενημερώνει του συναδέλφους του και το ακίνητο είναι σαν να υπάρχει σε πολλά γραφεία συγχρόνως. Για εσάς αυτό σημαίνει πως δεν χρειάζεται να συζητάτε, να δημοσιοποιείτε την πώληση ή ενοικίαση του ακινήτου Σας σε πολλά άτομα. Αν το ακίνητο υποδεικνύεται από πολλά κτηματομεσιτικά γραφεία, συνήθως χάνει μέρος της αξίας του και ο ιδιοκτήτης χάνει μέρος της διαπραγματευτικής του δύναμης. Με την αποκλειστική ανάθεση ελέγχετε την κατάσταση του ακινήτου Σας στην αγορά, εξοικονομείτε χρόνο και δεν αγωνιάτε για την σωστή υπόδειξη σε κατάλληλους αγοραστές.
Τα ΜΕΙΟΝ: Κατά το χρόνο που ισχύει η εντολή αποκλειστικότητας δεν δικαιούστε να προβείτε στην πώλησή του χωρίς να καταβάλετε την συμφωνημένη αμοιβή στο κτηματομεσιτικό γραφείο που έχει την αποκλειστικότητα.
Κώστας Μπρέζας
Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας

Προς πωλητές ακινήτων

το ΣΠΙΤΙ ΣΑΣ όπως το βλέπετε ΕΣΕΙΣ

το σπιτάκι σας όπως το βλέπει ο ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ














το σπίτι ΣΑΣ όπως το βλέπει η Τράπεζα που θα το δανειοδοτήσει

το ΣΠΙΤΙ σας όπως το βλέπει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο